加拿大 Canada

【加国置业】楼市升势将放缓 多伦多前景较佳

加拿大楼市出现过热情况,当地楼市是否已经见顶?(Thinkstock图片)

加拿大(Canada)是香港人投资及移民的热门国家之一,去年加拿大楼市的升幅也相当惊人。今年加拿大楼价的升势能否持续仍有待观察,但有当地银行及评级机构指,加拿大楼市出现过热情况,当地楼市是否已经见顶?另外,自去年8月卑斯省推出针对海外买家的物业转让税(Property Transfer Tax, PTT)后,温哥华的住宅成交量大跌八成,也驱使部分资金转投多伦多,令当地楼市价量齐升。如果要从温哥华或多伦多中二选一投资的话,有楼市专家认为多伦多较可取。

加拿大楼市升势强

加拿大房地产协会(CREA)数据显示,2016年加拿大整体楼价上升12%,CREA预计,今年加拿大的全国平均楼价将上升4.8%,达到513,500加元。不过,加国各地房价波幅会有很大差异。其中,平均房价升幅最大的是安大略省,预期将在2017年上涨超过15%。卑诗省的平均楼价预期将在2017年下跌超过5%。

 的确,加拿大的楼市升势似乎未停。多伦多房地产经纪协会(TREB)公布,大多伦多地区的住宅楼价在2月按年升27.7%,平均售价为87.5983万加元(506.88万港元),同期成交量按年增5.7%。温哥华房地产经纪协会早前公布,温哥华2月多重销售系统(MLS)综合房屋基准价按年升14%至90.67万加元,按月跌2.8%,同期成交按年减41.9%。

 当地人对加拿大楼市似乎仍充满信心,彭博兰诺斯加拿大消费信心指数(Bloomberg Nanos Canadian Consumer Confidence Index)显示,年初至今当地人相信屋价在未来半年上升的平均比例39.49%,较2008年至2016年期间的36.75%为高。

 然而,市场上有不少人开始担心加国楼市过热。加拿大五大银行之一的蒙特娄银行(BMO)首席经济学家波特(Douglas Porter)谓,多伦多及其他周边城市的楼价正处于泡沫之中。国际评级机构惠誉(Fitch Rating)上月更将加拿大楼市评为「负面前景」,称由于多伦多和温哥华的楼价已经被过度高估了,这将导致楼市的风险会越来越高。但惠誉同时指,低利率和稳定就业率支撑著加拿大楼市,这些情况并不会很快改变。

 对加拿大楼市的看法,有超过25年投资亚洲及北美楼市经验的卓凌地产行政总裁钟维杰认为,多伦多楼市将会在高位横行。不过,现阶段多伦多的楼价已比过往数十年的标准差(Standard Deviation)高,楼市已有一定风险,若要入市的话就别抱短炒心态,因短期楼价有可能回落。

「多伦多住宅物业相对其他主要城市仍然抵买,在香港如果你拥有一层太古城三房单位,你在多伦多可能已可以买入4至5间质素相近的住宅单位。如果与另一个城市例如澳洲的悉尼(Sydney)相比,大家的租金回报率同样为5厘多,但多伦多楼价就较悉尼便宜。」钟维杰说。

相关文章:多伦多实地体察

入市多伦多较温哥华好

钟维杰指,多伦多人口增长势头持续,有新住宅供应推出都很快被市场吸纳,加上当地空置率低,就如他持有的物业中很多放租不到一个月就可租出。更重要的是,多伦多是加拿大的重要城市,如果当地楼市爆煲,甚至会影响整个加拿大,故此他认为加拿大楼市较难出现50%-60%的跌幅。

钟维杰指,现时当地有较多的发展商推出3房的分层住宅单位,因为多伦多有不少市民买不起联排屋(townhouse),在楼价约为每平方呎600至700加元的情况下,市民仍勉强买到一个三房的分层单位。

康宏国际地产顾问行政总裁张永达同样认为,如要入市多伦多会较温哥华好,现时多伦多楼市的租金回报率约有5.5%至6.5%,温哥华只得4.5%,而且更要看地区。另外,多伦多住宅的空置率低,租金回报率与按揭利率的差距可达2至3厘,故他对多伦多楼市看高一线。

张永达认为,如要入市多伦多会较温哥华好。

张永达谓,租金回报就以分层住宅相对较好,除了独立屋的入场费太贵,独立屋与分层住宅的回报率随时相差1%至1.5%。张永达认为,现时多伦多楼价升势与2年前温哥华的情况相似,他相信多伦多今年楼市升势到下半年会放缓。

张永达称,自温哥华去年8 月起征收物业转让税后,去年年底当地楼市的成交量出现明显下跌,到今年初才轻微回升,分层住宅楼价都有升幅。至于独立屋的跌幅为2%左右,张永达亦预计今年温哥华部分地区的楼价会有所回升。

相关文章:加拿大物业投资─新手入门篇

压力测试影响无可避免

早前有传包括多伦多在内的安大略省,会效法卑斯省向海外买家征收15%物业转让税,张永达认为现阶段实行的可能性一般,主要是现时多伦多经济向好,对楼价会有一定支持。

另外,去年10月起加拿大要求需要买保险的房贷申请,都要求通过「压力测试」,即以加拿大央行5年固定利率来审核申请人的还款能力。另外,买家用于居所的开支如还贷款、取暖及物业税等,不得超过家庭收入的39%;如果包括所有欠债的还款开支,就不得超过家庭收入的44%。

钟维杰谓,有部分业界人仕也曾透露当地银行在按揭贷款的审批上确有收紧,除因为楼市过热,以及当地银行害怕有「洗黑钱」情况外,另一个原因就是当地曾出现些个案,有不法份子假扮业主向银行承造按揭,到业主发现向银行反映时,银行始知受骗,而这也无可避免地会对加拿大楼市有所影响。