澳洲 Australia

【澳楼前景】挑战虽多 澳洲楼价仍有支持

澳洲部分城市已开始出现供过于求的情况,今年澳洲楼市的升势能否维持?(美联社Associated Press图片)

量化宽松环境令全球各地主要城市的楼价录得以倍数计的升幅,澳洲(Australia),近年楼价都录得的升幅亦以倍数计。有见及此,当地政府近年推出不少辣招压抑楼市升势,另外澳洲部分城市已开始出现供过于求的情况。今年澳洲楼市的升势能否维持?相信是投资者关心的课题。

金融及物业数据供应商CoreLogic 的数据显示,澳洲全国楼价于2016年上升10.9%,升幅高于2015年的7.8%,更是2009年以来最大升幅。城市中以悉尼(Sydney)楼市升幅最大,楼价按年升幅为15.5%;墨尔本(Melbourne)楼价升幅紧随其后,按年升13.7%。澳洲众多城市中珀斯(Perth)楼价未能跟随大市升势,更录得4.3%的跌幅。

不过,澳洲楼市亦要面对不少隐忧。为压抑楼价升势,澳洲政府自2014年起,已开始限制海外买家只准买当地新楼或楼花,另又推出不同税项或措施抑压炒卖,例如强制海外买家出售违规购买的豪宅,就连内地富豪许家印在悉尼购买的海景豪宅也被要求限时出售。澳洲政府又向当地银行压施,不让银行为海外买家提供按揭贷款,众多海外买家因而未能「上会」(寻找银行承造按揭)。

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海外买家受限 澳楼市受冲击

住宅供应过剩亦是澳洲楼市的另一利淡因素。券商摩根士丹利预计,到2018年止,澳洲全国可能有10万个单位供应过剩,主要银行在审批单位买家,或住宅单位开发商的贷款时将更加审慎。

杨书健较看好悉尼及墨尔本等大城市,因为悉尼及墨尔本都实力雄厚。

对于今年澳洲楼市的走势,安泓投资有限公司创办人兼投资总监杨书健称,如果是一些针对海外买家的住宅市场,今年的投资环境的确一般。

「最近数年有部分发展商为迎合海外买家,兴建了一些豪宅类的住宅,现时这类住宅需求上可能出了些问题,墨尔本、布里斯班(Brisbane)等城市也可能供应过剩,供应太多的同时其设计又未必符合当地人的需求,一旦海外买家减少供应又太多时,楼价可以跌得很快。」杨书健说。

康宏国际地产投资顾问行政总裁张永达认为,澳洲楼市最近数年都不断有人说「爆煲」但升势持续,原因不外乎环球资金泛滥,大量外国资金特别是内地资金都涌入当地楼市。据澳洲外管局(Foreign Investment Review Board, FIRD)的数据,2014至2015年当局录得3.4万个外国人于澳洲境内买楼的纪录,当中三分之二属中国买家。另外,现时澳洲的息率正处于历史低位,加上澳洲经济转型成功及本地刚性需求等利好因素,对当地楼价也有一定支持。

张永达教路,想入市澳洲的投资者,可考虑等候买家挞订的物业。

张永达认为,澳洲政府推出的新措施如增加印花税,对本地买家的影响不大,对海外买家去年所受到的影响也有限。相反对海外买家影响更大的,是去年4月至5月时,澳洲政府就向海外买家承造按揭贷款向当地银行施压,不少海外买家因而未能「上会」,部分更要尽快将物业出售。新税项亦影响了海外买家对澳洲置业的意欲,售价在60万澳元(约360万港元)的物业最受影响。

悉尼墨尔本 传统蓝筹地段「无得输」

纵是如此,在澳洲经济经过数年的转型后,加上美国政府及其他国家继续大推基建,市场期望原材料及资源等价格上升等情况下,澳洲经济表现可望更好。

杨书健较看好悉尼及墨尔本等大城市,因为悉尼及墨尔本都实力雄厚,悉尼是金融业集中地,基金公司及退休基金多在悉尼设立公司;墨尔本就为传统工业重镇,悉尼及墨尔本之间都有竞争。布里斯班及珀斯为矿业城市,楼市表现很受行业周期所影响,楼市表现也会较为波动。

张永达则教路,想入市澳洲的投资者,可以留意早前其他业主买入,但因未能承造按揭而要急于求售的物业,如能「执死鸡」随时能以低于市价买入心水物业。