马来西亚 Malaysia

【2017展望】海外楼市-亚洲篇

投资海外物业的热门国家,除了英国(United Kingdom,UK)澳洲(Australia)加拿大(Canada),近年亚洲国家如日本(Japan)泰国(Thailand)马来西亚(Malaysia)物业也是港人新宠。未来,泰皇储继位、日本举办2020年东京奥运以至马来西亚积极发展新山经济特区发等不同因素,对港人投资当地物业会有何影响?

泰国:租务回报5-8%

对于来年泰国楼市发展,帝皇地产集团执行董事陈卓明表示乐观,「近年东南亚发展急速,不少日资公司也在泰国设厂,汽车制造商如本田汽车(Honda)、丰田汽车(Toyota)。而且,以物业租务回报率,目前曼谷大约5至6%,周边地区如芭堤雅相对稍高,约7至8%。」

楼盘选择多

除此之外,泰国楼盘的单位选择也多,「以曼谷来说,1个大约120万港元的楼盘,楼底高约11呎;200万已有18呎高楼底,当然也视乎单位设计,当地亦有复式单位选择。」虽然近年泰国楼盘的面积越来越细,但依然较本港大,「当地单位实用面积计至少约350呎,曾有调查发现,香港1个「㓥房」约60呎,但同样面积在泰国仅是1个洗手间的空间。」

泰皇离世对楼市影响不大

泰皇蒲密蓬(King Bhumibol Adulyadej)一直被视为泰国的精神领袖,深受泰国人民尊崇、爱戴,惜于今年十月因病逝世,享年88岁,泰国将为其哀悼一年。而日前,当局正式确认皇储哇集拉隆功(Maha Vajiralongkorn)继位。对于泰皇驾崩会否对当地楼市有影响,陈称,泰国民众伤心哀悼,但有指是扫除了不明朗因素,估计对楼市不会有重大打击,「泰皇驾崩消息公布后,当地股市、汇市未见有大幅波动,虽然一度下跌,但亦反弹回复稳定。」


日本:东京大阪物业值捧

日圆近来持续低水,买日本楼亦是近年热门投资选择。JP Housing日本不动产有限公司销售及市场推广总监史可为直言:「上月港元兑日圆汇率徘徊低水,查询的客人数目增加大约50%。事实上,当地物业租金回报约5至7%,加上放宽民宿法,该类物业的回报更有机会增加至约10%。」虽然日本也可选买独立屋,但是日本人自住用为主,史称投资多买多层式住宅单位为主,「根据日本国土交通省的楼价指数,多层式住宅的楼价升幅也较独立屋大。」

对于2017年日本哪些地区较具投资潜力,史表示,估计较值得较考虑投资东京、大阪的物业,「因为2020东京奥运,相信对有刺激楼市、经济作用。另外,日本众议院日前通过赌场合法化法案,开放赌博市场有助振兴经济发展,若流传选址在大阪,估计附近社区需满足劳动人口住屋需要。」

单身公寓长期有需求

日本的单身公寓(Studio Flat)也非常出名,因日本国内人很多会涌到东京等大城市找工作机会或读书,单身租楼的需求大,结婚时间推迟,随时租8至10年,史指出,单身公寓在市场有一定需求,投资者值得考虑,至于2至3房的家庭式大单位则较适合自用,如旅游时暂住或作BNB『短租』。」

日本移民捷径

日本对移民政策一直较保守,史透露,当局近年逐步开放政策,放宽原因如人口老化、筹办奥运需要劳动力,同时想吸纳人才。「举例,若申请『投资经营签证』,符合一定要求并签证5年后可入籍;拥有硕士、博士等高学历及高收入海外人士,可考虑申请『高级人才签证』,住满1年可取得永久居留权。」


马来西亚:入货好时机

马币近期处于低水,C.A.J. Property销售总监李岗华不讳言,目前已是可以「入货」的时机,「马币汇率徘徊约1.7,相对1年多前的2.5高位,价格已有一定差距,若投资感觉上已打折。12月近年尾海外物业市场一般较静,但今年市场反应依然活跃。」

市中心物业升幅平稳

对于来年当地楼市趋势,李指出,马来西亚的楼市近1年增加了高档品牌进驻,如五星级酒店品牌的服务式住宅;单位在市中心,面积相对偏细,「相比6至7年前,市区细单位面积是1,000呎,近年面积已经是约800呎,但当中呎数界乎800至1,500呎最好卖。」李续指,当地楼价近10年升跌维持约5至8%,「升幅较平稳,租金回报视乎不同地区,平均约4至7%,吉隆坡相对高一点,约4.5至7%。」

李称,近年港人投资马来西亚物业大致分2类,年龄层相对年轻,「第1类年纪约40至50岁,早年已对马来西亚推出的第二家园计划(Malaysia My Second Home Programme,MM2H)有兴趣,多属退休或正计划退休人士,第2类则是30多岁纯投资者。」

投资马来西亚物业,吉隆坡(Kuala Lumpur)是热门选择,但当地政府规定海外人士只可购买100万马币或以上物业,独立屋则需要200万马币或以上,除部份地区如柔佛新山的伊斯干达特区可获豁免。李解释,柔佛州新山跟邻国新加坡仅一桥之隔。「新山其中一个新发展区努沙再也(Nusajaya),也是旅游、餐饮消费集中地,著名的马来西亚乐高主题乐园(Legoland Malaysia)也在该区,很多大型项目及基建已落成或正在兴建,楼市潜力相对较高,而旧城区治安则相对欠佳。」