【2018楼市前瞻】新压测损购买力 多温成交料续跌

瑞银(UBS)去年底发表的环球房地产泡沫指数显示,多伦多市在过去5年楼价飙升50%,泡沫风险位居全球20个金融中心首位,温哥华则由2016年的第一跌至第四。

去年初,大多伦多地区屋价按年升幅曾逾30%,但安大略省政府4月推出包括15%非居民投机税的16辣招,重点打击被视为炒高楼价的海外买家,楼市交投在第二、三季降温,即使第四季稍为回升,但全年整体成交量仍按年下跌18.3%,仅得9.2万多宗。

去年大多区所有类型房屋成交量都下调,当中下调幅度较少的是共管公寓单位,跌仅7.5%,公寓单位平均售价也是各类型房屋中升幅最高的,升幅达23%。惟成交下跌,多市的平均楼价全年却升了12.7%,平均楼价逾82万加元,不过升幅主要来自首季,第二至四季成交量跌,平均升幅仅几个百分点。

至于大温哥华地区,在卑诗省政府2016年连番出招针对海外买家,包括向海外买家征收高达15%印花税后,当地楼市去年出现量跌价升的情况,住宅销售总量较2年前回落,总数约3.6万间,按年下跌9.9%。但放盘量却为10年来第二低,全年仅54,655间,按年跌5.1%。

去年大温区不同类型的住宅表现有显著差异,公寓和排屋因供应不足,整体公寓售价按年急升25.9 %,中间价约65.5万加元(约408万港元),排屋售价按年升18.5%,中间价约80.3万加元(约500万港元);相反,独立屋市场较缓和,整体售价按年仅升7.9%,中间价约160.5万加元(约1000万港元)。

新压测料损逾两成购买力 楼市遇挑战

展望今年,加拿大楼市最大的挑战一定1月开始实施的新压力测试,扩展到支付多过两成首期的买家,也要证明供款能力能承受加息至2厘,意味买家会更难申请足够楼按,预计将减少21%的购买力,加拿大央行预计新规定会令10%的潜在买家失去买楼资格。新压测下,相信贵价的独立屋最受影响,相反价格偏低的公寓和排屋会有更大需求。另外,市场预计加拿大央行今年会加息2次,息率由目前的1%升到1.5%,会进一步加重加国家庭的供楼财务压力。

加拿大地产协会(CREA)早前下调2018年的加拿大楼市预期,预计全国房屋二手成交在2018年会下跌5.3%,﹐预期回落至486,600宗,与今年估计录得的513,900宗相比,减少约27,000宗,当中安省成交量跌幅最大,达到9.5%,预计回落至约20万宗,楼价则平均下跌2.2%;而卑诗省今年楼价尚能保持现有水平。

卑诗地产协会(BCREA)估计,今年大温房地产市场交易量会继续下跌,但平均楼价预会微升4.6%,当中独立屋价格将回升1.2%,公寓和排屋升幅则在一成内,较过去两年缓和。而皇家银行早前预计,大多区的地产市场因政策触发的调整已经结束,再大跌的忧虑大致上解除,信心逐渐恢复,相对去年初楼价变得较平稳及合理,屋价快将见底,但预测今年复苏步伐将会困难重重。

另外,上台近6个月的卑诗新民主党省长贺谨(John Horgan)承诺,下个月公布的财政预算案会有针对房屋需求的新税务条例,而温哥华市政府去年11月公布10年房屋政策,会研究仿效澳洲及纽西兰,禁止非永久居民购买现楼,抑制海外投机资金炒高当地楼市,值得投资者关心。

中国买家转战蒙特利尔

多伦多及温哥华市场不明朗因素增加,相反位于魁北克省的蒙特利尔却成为很多外国买家的新目标,当中去年有21%是中国买家,较2016年劲升11个百分点。

蒙特利尔楼市受惠于楼价较低及经济强劲,加上未有如多伦多及温哥华般有严厉的海外买家税项,是吸引更多海外买家的原因。

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