【东南亚楼市】越泰马置业按揭攻略

想投资东南亚楼市,但满脑问号不知从何入手?以下会介绍越南、泰国及马来西亚三地的置业流程,及承造按揭攻略,等你快速上手。

图︰THINKSTOCK

越南

过往海外买家必须持有越南工作签证才可于当地购买房地,但当地由2015起修改法例开放市场,持有效入境证明的海外人士则可在当地置业,但其实有想当多限制,投资者要留意。

据越南2015年生效的《住房法》修正案,外籍人士在越南置业的限制包括:

1. 不享有永久业权,而是以长期租赁形式持有,限期为50年,有一次延长50年的机会,但与越南公民结婚的外籍人士可拥有房屋永久业权。

2. 每个外籍人士在一个公寓小区或一个坊级行政区内,最多只能拥有一间房屋。虽然外籍人士所购房屋的面积和总数不受限制,但每个公寓小区内外籍人士拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外籍人士拥有的别墅不能超过250间。

3.外籍人士可将物业出租、抵押、折算成资本投资、赠送、遗赠或置换其他房产等,但外籍买家买楼时必须通过银行转账。因此必须在越南当地开设银行户口,也必须亲赴越南签订正式买卖合约。

4.外籍人士只准买一手住宅,不能买二手楼,越南人不许出售住宅给外籍人士。在出售时,外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售,如售予越南人,则自动转换为永久业权。

税务方面,外籍买家买楼时要支付10%增值税、0.5%印花税及2%的管理费基金,不过增值税与管理费基金通常已计入售价,因此毋须额外缴付。

按揭方面,原则上,除非持有越南工作签证,越南的银行暂时不会向外籍人士提供房屋按揭服务;也未有其他国家的银行提供相关按揭。

付款方式上,最常见的是分阶段支付。签约及支付订金后,每半年向发展商支付10%楼价,直至达到总楼价50%,待交楼后一次支付另外45%,余下的5%则等楼契办理完成后再支付。

出租安排上,越南租约通常是两年,净租金回报约6.5%。一般会找管理公司处理出租事宜,通常每次签订新租约时,业主需要支付首年租金的12%作为代理费用。租客大部分是跨国企业驻当地员工。部分楼盘项目会提供包租保证,但租金收入相对较低。

泰国

海外人士在泰国置业可以拥有永久业权,但泰国政府限制,每个项目的单位总面积中,海外人士只可拥有最多49%的永久业权。举例,一栋公寓大楼相同面积单位有100间,外国人最多可买49间,其他必须保留给泰国人。

至于土地及单栋别墅呢?由于以上两者都属于单一独立物业,无法切开51:49比例,所以外国人无办法单独持有,必须以公司名义持有; 但泰国公司法规定,股东结构依然必须遵照泰国人:外国人,51:49为上限。

而泰国地契每个项目只有「一份」,100个业主也只有「一份」。举例,一块地建了一栋100个单位的大楼,地皮只属于一个单位,所以地契只有一张,由公寓管委会保管。小业主买楼后得到的楼契是一张誊本,详细记载你在项目中的持分比例。

当买家决定购入一个泰国物业,就要支付订金及签约,之后业主要到泰国的银行开户口,买楼款项一定要汇到业主泰国本地银行户口,款项入账后,到当地银行开汇款证明,并于过户前一日去银行开买楼支票。最后买家带同护照、银行汇款证明、支票到当地土地厅过户。

按揭方面,目前有大华UOB,工商银行泰国及中国银行泰国分行,可以给外国人在泰国买楼时做按揭。 虽无硬性要求业主要有泰国工作证明或居留证,但因为泰国政府担心外国人炒贵当地物业,所以楼按门槛甚高,条件严苛,申请困难,想成功审批其实必须要有泰国工作证或居留证,利率在6厘以上,最多按五成,分10年摊还。

海外人士于泰国置业需缴付的费用基本上与当地人分别不大,泰国物业一手买卖时要交2%过户费,通常买卖双方各付一半、水电表安装费、印花税。 二手楼交易时,一般有2%过户费,3.3%特种商业税、0.5%印花税同利得税,总费用约为6%,通常买卖双方各付一半。

泰国分层单位物业管理费通常每个月收5至12港纸一平方米,多数已包括停车场、健身室、泳池等 公共设施的使用费。

马来西亚

一般来说,外国人买大马物业,除了至少要购买价值一百万马币的房产外,投资住屋或商业房产都没有限制。

决定买入一间大马物业后,代理会要求客人签署临时买卖合约并收取订金。7至14日内,买家会签订正式买卖合约,在香港可以完成手续,只要安排一名在大马注册的律师在港见证签约,或到马来西亚驻香港领事馆管找最高专员见证签署合约,买家支付一成首期,就能完成买卖。

签署文件后,买家会有3个月时间处理买卖手续,然后正式收楼。如果是楼花项目,大马政府有严格规管,首期只需要楼价10%,余额按项目整体建筑进度分期支付。

正式的买卖合约会在签署后发送到大马政府部门,由当局处理及登记。经过政府估价后,律师会帮客人将有关文件发送到马来西亚土地注册处作房产登记。

一般外国人在大马银行做物业按揭贷款,比例介乎五至六成。置业人士要准备好收入、存款证明、护照等供银行审批。如果自己做生意,则要准备公司注册证明,而当地银行较少查核借贷者在外地的信贷纪录。

买家直接向大马发展商买入一手楼,只要支付律师费及1-3%的印花税;如果购买二手楼,要另外支付楼价2%的物业转让印花税

至于出租单位,要支付租金收入税,计算方法为租金收入减去按揭、维修管理费等开支后,净收入的26%。如果卖家决定卖楼,签约后5年内转售,要支付30%资产增值税,5年后则只需支付5%。

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