【东南亚楼市】投资潜力及风险:大马篇

马来西亚气候怡人,又没有天灾,不少年届退休之龄的港人到当地置业,顺道申请「第二家园计划(MM2H)」,取得居留权过退休生活。加上马币低水,大马政府又即极推动基建,有助推动当地物业潜力,吸引不少投资者目光。本文将会探讨在大马置业的潜力及风险。

经济潜力

马来西亚是东盟成员国,去年的GDP是2965亿美元,经济增长由2015年的5%,放缓至2016年的4.2%,但国际货币基金组织预期,今年大马GDP增长约5.4%。近年大马政府积极推动经济结构转型,期望2020年经济增长每年达6%。当局2010年宣布用1,720亿马币打造「大吉隆坡」的经济转型计划,目标是吉隆坡能跻身为全球头20位最宜居城市,以及跻身全球经济增长率最高20位城市,大吉隆坡地区人口由600万左右,增至2020年约1,000万。

大吉隆坡计划的10项措施,包括简化申请程序手续,吸引国内及海外专才到吉隆坡工作;鼓励跨国企业投资,尤其全球全球优秀企业,更可创造大量就业机会;发展市内绿化,种植约10万棵绿树及绿化15万平方米屋顶,增加城市宜居度;建设超过45公里长的有盖行人路;发展垃圾处理和回收系统;振兴巴生河流域的历史遗产,转型成商业中心区。

在中国「一带一路」战略下,马来西亚最令人关注是兴建隆新高铁,属泛亚高铁中线其中一段。完成后这条高铁线将以新加坡为起点,路线经吉隆坡、曼谷、湄公河流域柬、寮两国达中国昆明后,再分途经中亚往欧洲,或由西伯利亚大铁道转东亚,预计最快2020年完工。

隆新高铁建成后,很多在新加坡设立总部的公司,都可以安排员工到马来西亚居住,降低生活成本,有助提升大马经济。而马来西亚在较相宜的生活成本、高质素的医疗及国际学校教育、加上沿用英国制法律,有助吸引各地人才到马来西亚投资及定居。

另外,为提升吉隆坡金融中心地位,务求成为全球伊斯兰金融中心、第一伊斯兰债券市场及东南亚的伊斯兰金融中心总部,大马当局在燕美区(Imbi)斥资约260亿马币,兴建敦拉萨国际贸易中心(Tun Razak Exchange,简称TRX)。中心已于2010年7月开始动工,占地28.3公顷,提供优惠措拖如豁免所得税、豁免印花税、提供工业建筑津贴及加速资本补贴。

投资风险

大马经济虽然令很多投资者满怀憧憬,但短期经济却存在风险。国际货币基金组织今年4月发表马来西亚第四条磋商(Article IV Consultation)报告,指出马来西亚受全球财政压力增加及相关资本流动等外围威胁,经济前景存在下行风险。大马政府、企业及家庭负债水平高企,令应对冲击的政策空间受到限制,一旦大马跟着美国加息,家庭还款额增加,首当其冲受害的是地产业。而大马去年就业市场亦稍微恶化,失业率从2015年的3.1%微升至3.5%。

加上受美国收紧货币政策及中国经济增长放缓影响,不少新兴经济体的货币汇率受冲击。马来西亚令吉的汇率在去年上半年短暂反弹后,于今年初回跌至2015年的低位,即4.5令吉兑1美元,于2017年6月仅回升至约4.3令吉兑1美元。

政治因素亦是资大马时要考虑的问题,马来西亚是多民族组成的伊斯兰教国家,虽然多民族间表面和平共处,但巫统政府在教育权、赋税和土地开发上,「马来人至上」的倾斜政策改革缓慢,造成华人不满。2013年马国大选,当时种族分化气氛来到高潮,90%华人及基督教徒联合起来希望推翻巫统政权,最后反对阵营在开票期间多个投票所离奇停电下败选。大选失利,华人势力衰弱,减低在大马经济的主导力量,以华人为主体的银行业及地产业受伤最深,从近两年地产销售下滑可见端倪,明年大选或者是大马经济发展最大的不确定因素。

网上图片

再者,大马政府由2015起从开始打击楼市炒风,去年措施已见成效,市场转为疲弱,去年楼价升幅放缓不少,去年首9个月物业只升值2%,为6年以来最少。有分析认为,当地楼价在短期内都会受压,加上出售持有不足5年的物业,政府会收取30%利得税,打算短炒者要三思。

【2018楼市前瞻】2018楼市会点?5个关键字讲晒
【2018楼市前瞻】2018海外置业、移民大事表
【2018楼市前瞻】2017全球海外置业、移民大事回顾
【2018楼市前瞻】转战海外:日本篇
【2018楼市前瞻】转战东南亚:马来西亚篇
【2018楼市前瞻】热门关键词
【2018楼市前瞻】转战东南亚:泰国篇
【2018楼市前瞻】政策继续收紧 悉尼料入调整期
【2018楼市前瞻】新压测损购买力 多温成交料续跌
【2018楼市前瞻】美国税改左右资金走向 或拖累全各地楼市
【2018楼市前瞻】脱欧前景未明 伦敦楼市独憔悴
【东南亚楼市】越泰马置业按揭攻略
【东南亚楼市】投资潜力及风险:越南篇
【东南亚楼市】投资潜力及风险:泰国篇
【东南亚楼市】柬埔寨、缅甸、菲律宾楼市前景
【东南亚楼市】Airbnb可以经营吗?
【东南亚楼市】国际学校校网区具升值潜力?
【东南亚楼市】东南亚楼值得买?
表:主要国家移民种类
【海外升学】英镑汇率低水 海外升学置业新趋势
【2017展望】还应否买英国楼?
【2017展望】2017年环球投资新形势
【2017展望】环球投资市场预测
【2017展望】主要外汇走势预测
【2017展望】各国未来发展施政速览
【2017展望】海外楼市-欧美篇
【2017展望】海外楼市-亚洲篇
【2017展望】2016年全球涉及海外物业投资大事回顾
【移民攻略】移民海外冷知识
【移民攻略】港人移民数目升 加拿大成热门地
【移民攻略】内地移民加国人数十年增三倍
【移民攻略】加拿大升学拣楼5大条件
【移民攻略】台湾:查询移民数字急升近五成
【移民攻略】加拿大移民置业6大须知
【移民攻略】美加投资、技术移民小知识
【移民攻略】主要国家移民种类一览
【移民攻略】亚洲之选:新加坡、马来西亚
赴英升学黄金期 教育专家醒你两贴士
置业指南−台湾
【海外升学】英镑汇率低水 海外升学置业新趋势
【海外升学】家长们不可不知的4大「细节」
【海外升学】过来人语:升学要拣寄宿学校
【海外升学】英国学生宿舍投资有限制
【海外升学】美国升学分租实战篇(上)
【海外升学】美国升学分租实战篇(下)
《QS世界大学排名》2016-2017
《泰晤士高等教育》世界大学排名
200万可以买到甚么楼?
【200万买乜好?】林浩文:买楼首选英美澳
【200万买乜好?】林浩文:短炒东南亚楼市潜力高
【200万买乜好?】加拿大买有会所住宅?
【200万买乜好?】澳洲买「屋仔」
【200万买乜好?】英国买学房区单位
【200万买乜好?】张敏华:美元强势英镑有风险
【200万买乜好?】张敏华:留意REIT基金
标签:
马来西亚