【东南亚楼市】投资潜力及风险:泰国篇

泰国是不少港人第二「家乡」,每年都要去旅行放松心情。物价平、生活节奏慢、地方大,加上经济近年发展不错,又有「一带一路」概念,趁当地楼价仍然能负担,吸引很多有闲钱的港人想在泰国置业。本文会告诉大家泰国的经济发展潜力,但亦会讲讲当地投资风险。

图︰AP

经济潜力

泰国是东盟十国中第二大经济体,仅次于印尼,去年GDP达4069亿美元。过去几年泰国经历政治动荡,军政府上台,加上泰王普密蓬去年10月病逝,新任泰王哇集拉隆功登基,为进一步稳定国家经济,泰国政府推行改革,推动经济现代化的「泰国4.0」政策,选定10个创新产业作为新增长引擎,包括智能汽车、智能电子产品、生物科技、机械人、生物燃料、数码服务、医疗保健、高端和医疗旅游等。

联合国统计,去年外商在泰国投资总额达101亿美元,日本是最大外资来源地,澳洲、开曼群岛、中国及韩国资金亦录得显著增幅。去年中国成为泰国第二大外来投资来源地,占总投资额15%。泰国边境贸易增长动力来自邻近国家,政府的发展策略是开发东部经济走廊(Eastern Economic Corridor),并在短期内在接壤缅甸、老挝、柬埔寨及马来西亚的边境成立10个经济特区,担当区内的物流和服务枢纽。

去年,泰国政府审批了20项基建项目,内阁亦通过一项涉资约8,960亿铢的2017年基建行动计划,35个涉及铁路、道路、航空运输及港口的基建项目将获得资金,加强泰国长远竞争力,创造庞大投资机会。

泰国政府又批准重新发展大曼谷区电动列车网络,扩展首都的辐射范围,加强连接邻近府份,并且推出多个机场大型重新发展计划,将于未来15年投资1,940亿泰铢,扩展6个机场,包括曼谷素万那普国际机场及廊曼国际机场,及合艾、清迈、清莱及布吉机场。2030年,这些主要机场将可每年处理1.5亿人次乘客,是目前的两倍以上。

而在中国「一带一路」倡议加强中泰关系,「中泰铁路」项目是「泛亚铁路」中心路线的一部分,这条中心路线将连贯中国、老挝、泰国、马来西亚及新加坡。「中泰铁路」完工后,预期列车时速达250公里,令中泰关系特别是经贸合作更上一层楼。

投资风险
政治风险是投资泰国物业的最大风险。泰国贫富悬殊严重,政府优先发展大城市,令困阶农民和有资产阶层积怨。两年前,军方推翻民选英禄政府,引发支持前总理他信的庞大农民阶层(红衫军),与反对他信的传统菁英(黄衫军)对立,发生一连串街头冲突,瘫痪曼谷的主要道路及机场。军人政府以高压治国,不利国家和解及推进民主。过去,老泰王普密蓬可用崇高地位平息各方,但普密蓬离世,王储哇集拉隆功续位,虽然新国王得军方支持,但民间支持度不高,泰王平衡各方的功能可能不复见,社会分裂未解决,泰国各地不时有炸弹袭击﹐未来政局或再起变化。
 

图︰AP

 
投资曼谷是大部分外国买家的选择,但也有人贪平在泰国其他地方投资物业,就要极之小心。在曼谷BTS沿线,物业较易出租及保值。但芭堤雅和布吉就是另一回事。投资芭堤雅和布吉,位置如果不近旅客区,一年出租时间有三、四个月已不错,想出售也很艰难。 而泰国人喜欢买新楼,由于近新供应很多,出售物业不容易,超过5年的房屋较难脱手。
 
另外,若选择出租物业,当地代理代收租,会收约一个月租金做手续费,加上大约1个月租金的管理费,即使全年出租,业主也只收到10个月的租金收入,会拖低回报率。加上泰国的地产代理监管宽松,犹如没有法律约束,代理费用是「海鲜价」,由于海外买家要靠代理管理物业,他们处于强势,随时会收取各种费用,买家总不能每日到泰国解决问题,结果要就范。最极端的个案是,有买家找代理放租,结果代理称未成功出租,但其实物业一直有租客,客金都由代理私吞。
 

买家也要注意业权问题,很多楼盘标榜「永久业权」,但其实上针对外国买家,泰国物业的产权很多是90年,并且是30年一签。在清迈有些别墅附带的土地是永久业权,但前提是外国买家要在当地开办公司才能获得。

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