【东南亚楼市】投资潜力及风险:越南篇

东南亚新兴市场近年成为本港物业投资者的新宠,泰国、越南及马来西亚的楼价对港人来讲非常低廉,百万港元在当地已有很多选择,加上这几个国家受惠中国一带一路政策下,投资者憧憬当地经济会如高铁般高速发展,物业升值潜力惊人。但回报大代表风险亦大,我们将介绍泰国、越南及马来西亚的经济发展潜力及风险,第一个讲的是越南。

图︰THINKSTOCK

经济潜力

不少上一代港人对越南的印象,仍停留在越南船民,每次讲起总会讲句「不漏洞拉」。但其实越南经济近年已显著增长,是东盟十国中是第六大经济体,去年的GDP达2013亿美元,近年经济增长都保持到6%以上。河内及胡志明市的最低工资现为每月约1300港元,预计到2020年,一线城市最低工资将增加到每月约1660港元。

越南人口结构年轻,工资水平相对较低,提供大量廉价劳动力。政府近年大力吸引外商投资基建、高科技产品制造、研发、教育及培训,并提供税务优惠、降低地租,豁免进口关税等优惠。去年,外商投资占越南总出口七成,当中日本是最大外商投资来源地,其次是新加坡及韩国,香港排第五,主要投资制造业、汽车业及地产。

越南基础设施未完善,运输、电力、网络等都有待升级。但越南地理位置有策略性优势,在「一带一路」布局中举足轻重,因为中国必须得到越南合作,才能建立多条贸易路线,以福建为起点,途经东南亚及南亚,然后直达欧洲。

「一带一路」下「泛亚高铁」东线会途经越南河内及胡志明市,另外越南北部海防港的升级工程是「一带一路」优先发展项目,日后海防港码头可以容纳10万吨级货轮停泊。中国和越北货轮可以绕过新加坡,从海防港直接付运货品到欧美市场。中国企业又会在越南建设发电厂、公路、城镇铁路等,越南日后势必与中国及东南亚各国有更紧密连系,人口、贸易往来更方便,当地经济有望高速起动。

越南虽然都是共产党一党专政,但政治上比中国更开放,2006年已经实现党总书记的差额选举;国会议员实现了直选,国会甚至可以否决总理提出关于高铁投资的计划。2007年更逐渐开放党禁及报禁,又建立官员财产申报制度,党、政、军及社会组织、国有企业副科级以上干部均需公开个人财产。

另外,越南政府刚宣布废除实施40多年的户籍制度,国民的教育、医疗、社会保险等福利不再受居住地限制,到城市工作的农村人口终摆脱「二等公民」身份,政策有利更多居民到城市定居,成为刺激楼价动力。

投资风险

越南楼价并不稳定,2005年开始,越南的两大城市河内和胡志明的楼稳步上升,2012年中价楼盘达到每平米2000至3000美元,高价楼更到4000至6000美元一平米。但2013年,地产市场泡沫爆破,楼价较巅峰期跌了三成,2014年起才回升,如今恢复了历史高位。

但越南开放楼市给海外买家进场不久,目前外国人二手市场不活跃,但供应给外国人购买的多数是高级住宅,但大部分本地需求却集中在中低价市场,二手承接力是投资者要考虑的一大因素。另外,越南盾兑美元近年持续下跌,买家要考虑赚价蚀汇问题。

过去5年越南盾兑美元汇价 (图︰xe.com)

另外要注意的是政治因素,越南是共产国家,法律未算健全,人治成份较高,金融政策有不稳定风险,如2013年当地楼市爆破,与09年提高税收有直接关系。如果日后政府见楼市过热,推出调控政策,限制外国人买楼有可能会造成楼价波动。

而中国与越南在南海主权问题上纠纷不断,2014年越南民众发动连串针对中国人的示威游行,之后演变成破坏日本、香港、台湾在内的部分外资厂房,甚至纵火,导致6人罹难包括1名内地员工。因此地缘政治问题也是在当地置业前必须考虑的因素。

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