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【东瀛攻略】日本买楼买大定买细?

(来源:thinkstock)

  如果考虑日本买楼,近年流行讲单身公寓甚至单幢的全幢物业,究竟怎样选择合心水,港人跟内地人拣楼又有甚么分别,不如听听专家分享。

建议「1都2府」

  日本楼市由2013年开始好转,2014至今更持续向上。近年港人掀起买日本楼意欲,香港专业地产顾问商会副会长兼世纪21中华物业有限公司会长杨官华表示,近4间当地楼市不断上升,平均累计3至6成,选址会建议「1都2府」即东京都、大阪府及京都府,「既可旅行,更可顺道睇楼,如果资金许可,可考虑在东京及大阪分散投资;若只可选择1个地方,建议选择始终是首都的东京。」

  事实上,日本将全国以行政划分为都、道、府、县和市,共5个单位。「都」属最大,全国仅有1个亦即首都东京都。「道」排第二,同样只有1个就是北海道。接着是2个「府」:大阪府和京都府,之后是43个「县」,而县中有「市」。

住宅、商舖怎取舍

  谈到日本买楼,不时听到单身公寓(Studio Flat)。可考虑拣选俗称小全幢的全幢物业,一般分2类,包括5楼以下无升降机、5楼以上有升降机,后者较易做到物业按揭贷款,楼龄最好是30年以内,楼价大约1000万港元,「小全幢即类似旺角5层高大厦,1梯2伙连地舖;又或者是上环写字楼,楼高8至10层1梯1伙。」地点最好是一二线地区,性价比相对高,本身连租约有租客,可继续收租,回报约6至7厘,而考虑符合重建价值,主要是中长线持有的投资考虑。因为为未来若将物业放盘,譬如5至10年待楼市升幅,若有较高重建价值,可让下手买家。

  杨却强调绝不建议花数十万港元买入东京1个单身公寓,并考虑自行经营民宿(Airbnb)的概念,「如果买单身公寓,纯粹投资收租,希望半年去1次旅行,投资单身公寓无大问题。不过,如果计划自己做民宿,单是清洁、管理、是否容许经营等,已要面对一大堆问题,除非当地生活的留学生或工作,或者其实购入1层5至6个单位或1幢有20多个单位,值得考虑清楚。」

  至于住宅物业之外,商舖、工厦甚至车位在日本又是否入市好时机?杨解释,视乎是纯投资抑或拥有一技之长会在当地做生意,「一线商场舖位通常已被大型发展商包揽,所以买入多是街舖,租务回报亦可观约5至7厘。」

世纪21中华物业有限公司会长杨官华早前在东京大阪学习创业做饮食业,半年内在当地先后开设3间港式茶餐厅。(来源:受访者提供)

内地人、港人的分别

  对于海外人士申请物业贷款,杨指出,当地银行现时采取较开放态度,海外人士的按揭比例提高至5至7成。近年,除港人外,内地人亦会在日本买楼。杨坦言,内地人主要考虑是移民或将资金外流,港人则希望投资有回报,「香港人最希望会持有的『砖头』爆升,做到可攻又可守。而目前日本买楼收租,租金够供楼可做到『以房养房』,惟现时香港、澳门和新加坡则未必做到。」

亲身飞去睇楼

  无论港人或内地人到日本买楼,杨建议亲身到当地睇楼,亲眼看到感觉最实在,「当亲身飞到日本睇楼,发现单位信箱插满了信,证明单位已无人居住。」杨更鼓励港人计划海外买楼,宜先了解后投资,避免遇上无良地产代理蒙受损失。