日本 Japan

【东瀛攻略】楼价曾贵绝全球 泡沫爆破迷失廿年

全球大城市如香港、伦敦、多伦多、悉尼等楼市年年创新高,但作为发达国家的日本,何以楼价一直大落后?一切都归咎上世纪80、90年代炒得太癫狂,泡沫爆破后遗症令日本经济迷失了20年。

今时今日,日本人都不想买楼,绝大部分日本人都是租楼一族。但原来20年前,日本曾经人人抢楼,楼价高得要一层楼供三代人。一切要从1985年9月22日的广场协议讲起。

1985年,美日德英法的代表,在纽约广场饭店达成介入汇率的协议 (网上图片)

当日,五大资本主义经济强国美国、日本、西德、英国和法国的代表,在纽约广场饭店达成协议,宣布介入汇率市场,解决当时美国贸易赤字问题,日本同意让日圆大幅升值,汇率由85年1美元兑240日元,升至86年兑120日元。

日圆升值令日资购买力大增,疯狂往境外并购,看似要买下全世界的资产。但日圆汇率高企,令日本出口竞争力大减,日本央行为应付经济衰退,利用减息来减慢日圆升值速度,低息环境令资金流入资产市场,股楼大升。日本央行本来已打算收紧货币政策控制炒风,但87年环球股灾打乱部署,令加息步伐停下,楼市股市回稳后因低息继续狂升,泡沫一发不可收拾。

当年日本市场迷信日本土地不足,地价永不贬值,高峰期东京房地产市值,比整个加拿大的房地产价值加起来还要多。当时银座的地价一平方米高达100万美元,人人抢楼的年代,供应永远追不上需求,日本楼奴命运比今日香港人更惨,出现「供楼供三代」现象。

日本央行在89年加息,翌年经济泡沫爆破,日经指数由年初的37,000多点,下挫至年底23,000多点,92年8月更跌至14,000点,市值只余下3分1。很多在高峰期买入物业的企业及家庭变成负资产。89年经济崩溃以来,日本每年平均GDP增长率不足1%,全球一致唱衰日本经济,称过去20年为日本「失去的二十年」。

直至现任首相安倍晋三上台后,力推宽松货币政策救经济,加速日圆贬值,提升竞争力,日本经济才近年才渐见明朗。但经历20年经济低谷,影响日本人置业信心,新一代出现「下流」趋势,工资长年零增长,晋升机会低,很多年轻人选择不结婚、不买楼。虽然日本政府去年公布,资助国民置业,希望刺激楼市,但至今仍未点起大部分日本人买楼的欲望。