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【东瀛攻略】买日本楼有赚无赔?小心潜在风险

很多分析都指日本楼升值潜力大,亦越来越多海外买家参与当地物业市场,究竟现在买日本楼是否一定有赚无赔?但事实上投资日本楼做收租佬,都有以下几大风险。

图︰thinkstock

一. 赚价蚀汇

东京及大阪的楼价过去四年升了约四成,日圆由2013年9月至今汇率下约一成,但在2015年时跌幅曾达两成。各国货币争相贬值以刺激经济的年代,日圆兑换与美元挂勾的港元汇价走低,有机会蚕蚀港人在日本物业的升值利润,日圆的租金收入换回港元后亦减少,变成「赚价蚀汇」,结果利润与当初计算可能有一定折扣,甚至要倒蚀。

二. 出租开支大蚕蚀回报 

日本人口老化,劳动人口减少,因此高出租率只限于东京大阪最旺的地区,如东京 JR山手线铁路沿线,或大阪御堂筋线一带,其他地区的出租率及租金回报相对较低,甚至可能面对租不出的问题。加上出租收入要扣除杂费,如管理费,经纪代收租管理费,物业维修费用,租金亦要交约收入税,开支占整体租金收入约30%。日本政府亦有租管法例,日本人也喜欢签长期租约,续约时业主也不可随意加租,另外如业主没有给3个月通知期,租客会自动续租2年,兼不会加租。

三. 海外买家难做按揭 二手交投淡净

日本楼市过去长期低迷,日本人普遍只想租楼,不想买楼,因此二手楼成交量偏低,加上物业在5年内出售要交30%利得税,五年后则交15%,短炒基本上不用考虑,如要调动资金,较难在短时间内脱手套现。海外业主除非找到日本人做担保人,否则日本银行不会为未有居留许可证的外国人提供楼按。

四. 日本代理良莠不齐 遇走数难追究

很多本地买家只在香港代理公司看网上地图及几张图片,就「扑锤」买入日本单位,之后汇款到日本代理公司,由他们签买卖合约,之后买家会收到日本屋契。买楼过程全靠代理的诚信,但近年日本楼代理良莠不齐,行内更有由内地人开办的公司涉及欺骗顾客,万一遇上当地代理「走楼」,买家在香港很难追究。