很多分析都指日本楼升值潜力大，亦越来越多海外买家参与当地物业市场，究竟现在买日本楼是否一定有赚无赔？但事实上投资日本楼做收租佬，都有以下几大风险。

一. 赚价蚀汇

东京及大阪的楼价过去四年升了约四成，日圆由2013年9月至今汇率下约一成，但在2015年时跌幅曾达两成。各国货币争相贬值以刺激经济的年代，日圆兑换与美元挂勾的港元汇价走低，有机会蚕蚀港人在日本物业的升值利润，日圆的租金收入换回港元后亦减少，变成「赚价蚀汇」，结果利润与当初计算可能有一定折扣，甚至要倒蚀。

二. 出租开支大蚕蚀回报 

日本人口老化，劳动人口减少，因此高出租率只限于东京大阪最旺的地区，如东京 JR山手线铁路沿线，或大阪御堂筋线一带，其他地区的出租率及租金回报相对较低，甚至可能面对租不出的问题。加上出租收入要扣除杂费，如管理费，经纪代收租管理费，物业维修费用，租金亦要交约收入税，开支占整体租金收入约30%。日本政府亦有租管法例，日本人也喜欢签长期租约，续约时业主也不可随意加租，另外如业主没有给3个月通知期，租客会自动续租2年，兼不会加租。

三. 海外买家难做按揭 二手交投淡净

日本楼市过去长期低迷，日本人普遍只想租楼，不想买楼，因此二手楼成交量偏低，加上物业在5年内出售要交30%利得税，五年后则交15%，短炒基本上不用考虑，如要调动资金，较难在短时间内脱手套现。海外业主除非找到日本人做担保人，否则日本银行不会为未有居留许可证的外国人提供楼按。

四. 日本代理良莠不齐 遇走数难追究

很多本地买家只在香港代理公司看网上地图及几张图片，就「扑锤」买入日本单位，之后汇款到日本代理公司，由他们签买卖合约，之后买家会收到日本屋契。买楼过程全靠代理的诚信，但近年日本楼代理良莠不齐，行内更有由内地人开办的公司涉及欺骗顾客，万一遇上当地代理「走楼」，买家在香港很难追究。