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【东瀛攻略】想用物业经营民宿 系咪咁简单?

日本参议院今年6月通过「住宅宿泊事业法」法案,向私人住宅经营民宿大开绿灯,以纾缓当地酒店客房长期爆满压力,即时多了投资日本物业的海外业主,考虑利用单位经营民宿赚取更大回报,但兴奋尖叫前要想清楚以下问题及计好风险。

图︰thinkstock

首先,经营民宿合法化的法案,最快在明年才生效,除非业主拥有全幢物业的业权,将整座建筑向政府申请民宿经营牌照,只买入一个单位经营民宿仍未合法,意味暂时只能「偷鸡」经营,搏取政府只眼开只眼闭,万一这段时间与住客有争执,或被邻居举报,均不受法律保障甚至惹上官非。

根据新法案,已登记的单位每年放租不可超过180晚,地方政府更可以根据当地环境缩短许可经营日数,所以业主要有心理准备每年有一半时间不能经营民宿,亦很少有正常租客只签半年租约,所以这段日子或许只能空置单位,或作自用。

要知道日本人的集体意识很强,即使你的物业地点好、装修精致、设备齐全,都不一定适合经营民宿,主要取决于邻居的态度。日本人守法及重视私隐,不喜欢陌生人经常在住所附近出入,加上噪音、垃圾分类等问题,民宿业主或者会被邻居投诉,在合法前基本上遇到投诉,都几乎肯定要放弃经营,否则后果非常麻烦,单位门外可能会被贴警告告示,业主「大头照」更可能被张贴在大堂。

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即使经营民宿合法后,如果民宿单位遇到投诉,执法人员一样有权进入单位调查,业主有机会被吊销牌照及罚款。所以在日本置业前已要计划好将来的用途,如果打算经营民宿,最好选择在同一大厦内已有人在经营民宿的物业,至于如何得知同一大厦已有先例?这方面物业代理可以代劳。

民宿的日常营运,如「执房」、接待客人等,对外国投资者也极具挑战,除非身在日本,及有管理酒店的经验,否则几乎不可能由业主一手包办。其实,日本有不少专营运民宿的公司,收取业主每月租金利润的约15%,便会为你办得妥妥当当,业主扣取民宿公司的管理费,及物业维修费,余下的就是可收取的回报。