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【美国置业】楼市狂潮致次按危机 引爆全球经济

讲美国楼市,不得不提2007年的次按危机(Subprime mortgage crisis),它除了与房地产有关,更引发全球金融市场震荡,美国政府为收拾烂摊子推出的量化宽松政策,为全球今日出现的资产泡沫潮埋下伏线。

图︰AP

低利率救市 政府担保上车

2000年科网泡沫爆令美股大跌,加上2001年911恐袭,全国弥漫悲观情绪,经济惨淡,消费者及投资者失去信心,失业率上升,楼价下挫。时任联储局主席格林斯潘(Alan Greenspan)为救美国经济,实行低利率政策刺激通涨。2001年1月至2003年6月间,连减13次息,利率由6.5厘降至1厘。

时任美国总统乔治布殊(George W. Bush)推出「居者有其屋」计划,致力提高美国人自置物业比率,甚至由政府为低收入及收入不稳的群众,提供信贷担保,通过法案要求房贷美(Freddie Mac)及房利美(Fannie Mae)两间政府资助按揭贷款机构投入更大贷款比例,让更多美国人做业主。

银行乱批次按 三无人士变业主

低息环境加上政策鼓励,投机炒卖令美国楼价飙升,1997到2006年美国楼价最高峰时,平均升了1.2倍,令美国家庭财富大幅增值,纷抢大城市住宅,当时洛杉矶平均楼价达80万美元,是中西部地区的5倍。

楼市狂牛又有政府担保,银行及按揭机构不理风险,疯狂扩大贷款规模,设法推销客户借钱买楼,连无工作、无固定收入及无资产的「三无」人士也列为目标,轻易批出楼按,称之为「次按」。

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贷款证券化 楼市现爆煲危机

由于很多投资者看好楼市,华尔街将大量房屋贷款证券化,再卖给投资者。卖出产品后,银行可收回资金及分散风险,继续其他房屋按揭放贷。截至2007年,与次按贷款有关的金融产品总额达8万亿美元,是抵押贷款的5倍。这些商品也销往往欧洲及亚洲等地,包括香港。

当时很多迹象显示,美国楼价已失去理性,包括全额贷款比例由3%上升至33%,没有收入证明的贷款比例由27%升至44%。美国最大的次按贷款公司Ameriquest Mortgage开始调查房地产借贷行业中的不良贷款行为,意味贷款机构及银行越来越难收回贷款,是危机爆发先兆。

2003年最后一次减息后,美国经济已回暖,联储局于2004年6月开始加息,楼按息率跟随上升,即时令大批防守力弱的业主无力还款,只能放弃物业,在市场上抛售的银主盘越来越多。

加息致楼价下挫 银主盘暴增

美国贷款的做法跟香港不同,断供物业被银主收回及拍卖后,业主不会因拖欠「尾数」被告上法庭,只要放下锁匙一走了之,就能全身而退,损失由银主承受。加上业主没有付出很多首期,他们看到楼价跌破贷款额,根本不愿意再为只值5万元的物业,偿还10万元的贷款。

2006年底,全美房地产价格都录得下跌,导致断供个案大增,大批断供单位变成银主盘推到市场后,楼价因供应太多继续下跌,又有更多业主跌入断供网,形成恶性循环,次按危机爆发。

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金融海啗致大行陷财困 政府推量宽救亡

楼价急挫加上断供潮,资金不能回笼,与房贷挂勾的金融产品大规模违约,手持大批这类产品的投资银行及机构,例如雷曼兄弟无能还款要倒闭,通用汽车、花旗银行、美林证券、房利美及房贷美等大型机构也纷纷要美国政府出手救亡,导致政府债务大幅飙升至超过13万亿美元,经济崩溃令失业率一度超过10%。

金融海啸后,奥巴马政府上台救经济,联储局推出量化宽松措施,以大规模买债为市场注入大量流动性,同时下调利率到近乎0,以刺激通胀。

10年过去,量化宽松虽然令美国股市楼市重拾升轨,但大量美元流入并炒贵世界各地资产市场,如今联储局再度开展加息周期及缩表计划,环球资产市场未知会否再迎来另一次危机。