Ricky Cheng
郑嘉玮
Ricky Cheng

爱丁堡「免首期」买楼操作 结果同7厘回报擦身而过

前排见到层爱丁堡楼叫价 15.5万英镑,三房,呢个价以爱丁堡来讲真系好抵,即刻就去睇更多关于层楼的资料。

网上图片

层楼的位置在爱丁堡东面,东面在英国城市来讲,一般观感都比较差。(英国的风向多由西向东吹,在工业时代工厂的污染物随风吹向东面,令东面污染较严重,有钱人多住西边,长久令到东边的配套较差)

看真一点,这层楼位置又唔算好差,层楼在山腰,背山面海。背后就是圣十字公园。女皇的圣十字宫就在公园的另一面。一落山沿着女皇路已经到爱丁堡旧城的市中心,要是在市中心工作的话,行路或者单车都相当方便。前方有一个滚球场,加上地势较高,即使是在一楼,亦可以远眺到海边 (住顶楼的话,景色一定相当不错)。

再看看估价及报告,要整的东西不多,估价16万镑。但再做多一点功课,奇怪的地方就来了。

看资料楼上两个单位上年都卖23万镑以上。两个单位跟这个单位比,虽然质素好一点,要装修的东西较少,景观较好一点,但也不至于有超过7万镑的差距。

再搜寻多一点,原来上个星期毗连的一个单位以22万镑卖出,那个单位装修较好,但也支持不到6万镑的差距。于是就去睇楼,睇楼同图片差不多,找不到有问题的地方。

计完数,我就决定用17.5万镑买,待成交后就进行些少装修,然后找个估价师希望可以估到22万镑以上 ,再找银行按揭把钱重新套出来。变相差不多「免首期」买层楼。租金保守估计都有1,100镑一个月,计埋印花税、律师费、装修,成本都只是1.5万镑。当管理费之类占租金两成,租金打个八折。回报高达七成!

出价时用现金去出价,希望增强出价竞争力。因为我想应该不会只有我一个人去争。只是荀嘢又岂只我一个争,结果卖家一共收到13个出价,层楼以高于20万镑卖出。

美梦落空,又一次买唔到爱丁堡的好楼盘。从这次经验,证明估价师的估价有时都系估估吓。虽然都系做呢行,不过我都要同大家讲。估价师的估价信一半好了。特别是买新楼的估价,十之八九都系高估,真的要小心。

另外,再讲多次了,空手入白刃理论上是可行。但好嘢点会咁易俾过江龙买到,本地人唔要的十之七八有它的原因,所以一心想用这招,想要免首期买楼真的要小心小心小心。一下子买到俾估价师高估了,然后以 “低于市价" (Below market value) 作招徕出售的楼盘,真的要做好功课。