Ricky Cheng
郑嘉玮
Ricky Cheng

投资英国收租房托够稳阵?买商业地产REITs近期输镬金

最近同网友倾起投资REITs (房地产信托基金),有网友提到最近在香港有一班投资者买REITs 买到输几十万,甚至几百万。在网上讨论区都有post讲起这件事。内容主要是有投资导师推介学生,Short put一些海外REITs 的期权,以此来以平价买入REITs ,一心打算可以低价买入优质的REITs   ,一边又可以赚取当中的股息 。结果事与愿违,最近的疫情令到这些 REITs停止派息,股价急跌,学生损失严重。

图片来源:GETTY IMAGES

好奇心驱使下,我就去睇下投资导师推介的是什么REITs 令到投资者损失这般严重。

一睇是的英国NRR,心知不妙。此REIT一向以高息作卖点,吸引一班股民投资,在未停派息及股价下跌前,此REITs过往几年一年派四次息,合共都有21镑以上,股息率超过10厘 ! 我见到这么高息自不然也研究一下,只是……

先简单介绍NRR,NRR全称New River Reit,根据公司网页介绍,主要集中做零售及休闲消费类型的物业,例如酒馆餐厅之类。网页上特别强调的是它的Retail (零售) 及Pub (酒馆) 的物业组合。但对比起其他REITs,NRR还有一样特点,是它在物业上的交易是颇为频繁,与传统REITs的buy and hold相比,NRR更似物业炒家,以低价买入大型项目,然后再以引入优质租客或升值物业,再拆售或转售套利。它们自己也是这样对外宣传这种营运模式。

简单看去年的年报,就觉得这间公司很有问题,数字非常难看。完全不是管理层所说那么好境。这亦是为何我说一见到用NRR 作优质收息REITs作招徕就心知不妙。

先不说疫情,NRR的运作模式是很依赖管埋层的眼光,货如轮转,兼每个项目赚钱才能保障公司派息。这间公司赚来的钱,一直都不够派息。公司今年派完股息,要极度依赖明年的机遇才能保障派息。上年未发生疫情前,NAV(资产净值)已经开始下跌,LTV(贷款价值比率)上升至近四成的警戒水平。这样的REITs又岂会是稳定之选,减派息或股价随资产净值下跌只是迟早的事。

同其他英国REITs一样,在疫情下NRR更受前所未见的打击。过去一年的股价,由高位218镑直插到低位47镑。即使最近重回72镑 ,对比高位亦只剩下三成三左右。

英国零售类地产 (除伦敦) 在过去几年都吹冷风,受消费模式改变,传统零售转至网上零售,空置率上升,而英国商业地产的税制又没有改变。在英国持有商业物业,若果没有租客,业主可是要负责交物业税,差不多是市值租金的一半 !空置的物业对业主可是相当大的负担。

另一只主攻零售的REIT – Intu是一个很好的例子,展示英国零售REITs面对的死局,空置率上升,没有租金收入,又要支付物业税 ; 又会造成估值下降,令LTV上升。理论上,Intu一定要充实资本,售出优质物业,剩下的物业质素又会变差; 售出质素差的,价钱又未必好;批股发债,息高,股价残。最终公司价值蒸发,完全翻不到身。

投资REITs 虽然有以少量资金就可以间接投资房地产的好处,但亦需要熟悉REITs 背后持有的物业及当中的营运模式,及所在市场的游戏玩法。以英国商业地产为例,闲置物业的成本极之高昂,一下子就由赚钱变负债累累。海外房地产隔山买牛,即使是REITs 也要极小心!