Ricky Cheng
郑嘉玮
Ricky Cheng

领展杀入英国商厦市场似乎弊多于利

话说几个星期前,领展公布初次踏足英国的收购项目,在伦敦金丝雀码头买入一栋办公大厦。对比起个多月前的市场传闻的3.9亿镑,真实收购价平了0.1亿镑。

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今次收购有几项重点:

– 收购价3.8亿镑
– 净租金回报4.955厘
– 收购后占组合1.8%,连澳洲1.6%,海外占 3.4% ,距离集团目标10%还有一段大距离。
– 租客 : 一半为银行,三成为政府有关机构,两成为分租办公室
– 租约有54%在2029 到期,45%在2032 到期

对于今次收购,先从租金上讲。虽说英国在租约期间的租金检讨,只能够加租或保持原来租金,而不能减租 (upward only rent review) 。疫情打击不到租金,而银行及政府相信亦不会发生现时常见的违约,赖皮不交租的情况。但54%的租约在2029到期,45%租约2032到期。即是说在2029之前,想在这栋物业上增加收入,都是靠Rent Review。以现时的市况,实在不太乐观会有升幅 ,将来租金上升的空间应该也不大,变相锁死差不多十年收入零增长的预期。

另外,领展过去最吸引的地方是资产优化,释放资产价值,这是领展最赚钱的地方 ! 在今次收购的资产来看,这招不太可行。这次收购的物业已是相当成熟,不见得有太大的资产优化机会,能够从优化而来的资本增值不多。

未来经此一疫及科技的应用,银行政府甚至其他公司都应该明白工作场所可以更有弹性。未来对于在一线金融区的办公室需求是否能回到疫情前的状况,我就不太乐观。 租金难增长,又要背负未来办公室转型的风险。

商业物业在英国租不出是要倒蚀的,业主要向政府交租值一半的Business Rate,不想空置就要给较长的免租期。传统金融业及政府都是两大缩紧办公室的行业,Canary Wharf 又不是tech companies杯茶 (Google, Facebook 都在King Cross那边。长实之前买入的5 Boardgate在 Liverpool Street Station) 。或者无表面上睇咁稳定。领展一向的卖点是经营民生商场,居民的流动性较低,但现在玩高级办公室,反而令人担心。 

综观来看,今次收购,似乎只为收购而收购,为分散而分散,为表示有做嘢而做嘢,看不出有特别吸引之处。 英国资产赚息蚀价,大动作都有可能只赚粒糖而已,长江基建就是前车可鉴。