Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

海外置业回报多?税务问题谂清楚

上个月笔者有幸出席由地产代理监管局主办的公开讲座《海外楼巿多面睇》,讨论投资者在购买海外楼盘所需要了解的事项。当中大部份论点,包括业权、买卖手续、税务、外国人买楼限制、以及物业实际状况等,我已经在本栏讨论过。不过观乎当日的现场观众提问,似乎大家最关心的,还是税务问题。

图︰THINKSTOCK

税务问题变数很多,很难一概而论。最简单的例子,就算购买海外物业的是本港投资者,却会因为投资者是否拥有其他国家的护照,或会牵涉到税务条约等问题。部份国家的税制亦会因为业权架构的分别,而出现税率不同的情况。不仔细了解每位投资者和每个收购的细节,实在不容易给太多具体建议。

整体而言,投资者可以从收购、营运、以及离场三方面考虑税务影响。购买单位,在不少国家都需要缴交印花税。最近几年,包括香港在内,不少地方都设有辣招,向海外买家征收额外印花税。再加上其他洗费,例如代理费等,就是买家的进场成本。

购入单位后,每年的租金收入,在不少国家亦需缴税。假如当地将租金收入看成一般收入,需以当地入息税率缴税,在某些高税率国家可以做成不少负担。因为业主身处香港,这些出租物业需要找人代管,再有另一笔洗费;而且不少朋友会在当地借贷,又需每个月还款。一不留神,或会出现租金收入抵不上各种支出,需要每年注资的情况。

几年后,投资者出售楼盘,又有一重税务考虑。最基本的有卖方印花税,然后在部份国家会有资产增值税。将资金运回香港之时,又可能会有资金离境税,甚至离境限制。这些限制,都会影响投资者的整体回报。

地产投资,投资年期往往以年计算,属于长期投资。在这几年之间,当地政策和法规亦可以改变,是另一重风险。长期而言,海外楼盘可以对冲单一巿场风险,产生现金收入,在香港整个经济体的角度,乃是健康发展。但是投资海外的各种风险,投资者需要清楚了解,有所警剔,才能在投资过程之中真正获益。