Lucy Jiang

做「不一样」的海外投资

6月初在会展举行的SMART国际房地产及投资博览会,有幸受邀作为主讲嘉宾,发现来的投资者人数又破新高。近年主讲楼市投资课程时都遇到不少学生,逐渐将眼光转移至海外,虽然心悸「隔山打牛」,但本港楼价高企,政府辣招不断,对比本港「癫市」,香港人对于海外物业投资的兴趣及需求越来越大。

我在香港教人买八折楼,不用㓥房都要足4厘回报先好买,难度虽然大但我的学生只要买到都是笋盘,稳阵投资是我一贯宗旨。海外投资对比本地买卖要复杂得多,在此都想分享我「不一样」的海外投资心得一二。

地产 日本 东京

一、做稳健投资须亲力亲为

坊间很多海外投资简介会,尤其英、美、澳等发达成熟地区,大量的中介管理公司成立,由楼盘单张介绍、按揭计划、出租管理提供一条龙服务,表面上确实省心省力,亦是海外投资者必须的服务。但是这样的Window Shopping(橱窗购物)有一定的风险。之前有过极端的新闻,因海外烂尾楼或楼契问题造成按揭批不出,随时「失去预算」。

我所讲的亲力亲为,并非指所有事都不可以委托中间人要自己做,对于海外投资者来讲亦几乎不可能。主要针对是决定购买前,要亲自做资料搜集,了解当地市场、投资回报、货币汇率、地权特性、政府政策及是否可做海外按揭等。主要牵涉的是计数及判断物业是否优质。这两点我在物业投资课程内都有详细解说,稳健的投资系统亦是全球通用。如果您不懂计数判断,蒙住双眼拎真金白银去试,不如先装备自己。因为最先要投资的就是自己。

在香港即使找中间人,坊间有诸多管理公司,亦需要花时间比较及了解背景。这些都是事前功夫,事前功夫做得越足,之后要烦的部分越少,而风险自然会降低很多。我较欣赏有当地优势的管理公司,拥有投资地的深厚网络,亦会主动安排投资者去当地考察,提供不单是物业本身、甚至发展商、周边投资环境及整体国家的各类资讯。越是专业知识丰富的团队,越是证明对投资项目要做足功夫。

二、做保守投资唸定Exit Plan (退出计划)

每一项物业投资都要有明确目标、有计划,是短期炒卖、还是长期收租,这是最基本要考虑的。另外投资通常要设时限,预期年期、预期回报,如何退场。很多中介在作简介时会提供各项入场优惠、述说怎样理想的未来情景,但一提到离场、退出的安排就未必会很清晰。

其实每一盘生意、每一项投资都会有计划、有设年期,通常3至5年再更新,现时很多投资项目所谓中介管理者是第一手Inner Cycle (内圈) 投资方,他们自然有他们的计划及目标。如果作为外围投资者的您未搞清楚退场计划,就要问清楚,否则最坏打算就是内圈方离场再外判时您还被蒙在鼓内,或者因为无门路需要资金周转,想出都出不来。

身边有朋友,当初投资买美国楼,中介提供3年及5年离场计划,回报各有不同。但朋友最终选择3年离场,之后将赚取的钱分成两笔转而投资东南亚,以一变二,因睇淡美国后市增长幅度,同时睇好东南亚市场。不被利益引诱、保持理智有计划有目标地投资、有效运用资金、控制年期,这些都是保守投资的体现。

三、做信任投资先建立团队网络

比起上面两点,做到这一点的海外投资者是非常少有,但这一点是控制风险中最重要的。正是因为我和我的团队想要做「超低风险」的海外投资,我们花了多年时间,与泰国、马来西亚的合作伙伴共同举办课程投资课程,教识大家稳健的投资策略及心态,同时提供平台聚集一班志同道合、理念相近的投资者,培养感情及建立信任,日积月累,慢慢组成并发展真正属于我们自己的Community (群体)。

多年的努力及累积,直至近两年我们才小心谨慎地开始跨国投资合作项目。正所谓「水到渠成」,以我们在泰国的酒店项目为例,整个项目不算复杂,我们在泰国本地的团队负责旧楼重建、分拆销售单位给泰国、马来西亚及香港团队(资金的话香港团队最有优势),再以酒店模式营运得到客观的租金回报。这个项目,无论是在买入价、回报率、业权、退场计划,对比所有香港见到的当地同类项目都更有系统,收益更超过一倍。不亲身经历,还真不知道中间人的「食水」有多深。

放眼海外投资市场,其实我与团队已准备多年,早年我自己从「无壳蜗牛」于香港买楼卖楼起步,当时已开始与马来西亚合作伙伴合作购入海外物业。多年的海外投资经验,与泰国、马来西亚合作伙伴的共同投资理念以及广阔的人际网络,令我们可以做「不一样」的海外投资。