Chris Suen

澳洲按揭呼吸Plan泡沫

人生有几多个10年?今年是美国金融海啸10周年,2008年美国的金融危机根源是次按危机(Subprime mortgage crisis),讽刺的是补救措施是以量化宽松印钞解决。游资充裕下,环球主要大城市都出现按揭利息处于历史低位,楼价不断创新高的现象。在香港有按揭呼吸Plan,但大家可能不知道,其实澳洲也有呼吸plan。

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香港发展商的呼吸Plan是透过财务公司提供高成数按揭计划,而银行体系则受到HKMA金管局的指引,透过严格按揭成数以控制可能出现的楼市泡沫。澳洲方面,ARPA澳洲审慎监管局一直容许澳洲银行批出高成数的还息不还本(interest-only)按揭计划。

澳洲的interest-only按揭计划一般只需要2成首期,其余就只需要还息不还本。这对于眼见楼价不断上升而供楼能力又比较弱的澳洲购房者来说,「上左车先」有非常大的吸引力。

全澳洲新造按揭中,在2015年interest-only按揭计划一度高达40%(上图),每100个新的按揭中,就有40个是选择只还利息。情况直致2017年在监管机构出招下才开始有受控迹象。

Interest-only按揭计划其实在澳洲本地引起关注。澳洲央行RBA在2018年9月发表文章,提到澳洲楼价开始调整(2018年澳洲楼价轻微下跌)下,interest-only的按揭呼吸plan带来的风险。央行官员Christopher Kent注意到不单投资者采用interest-only计划,连用家也越来越多采用interest-only按揭计划。这类计划通常持续5年,5年之后就要转按。在未来3年是这些按揭呼吸plan到期高峰(下图)。

香港的呼吸plan在蜜月期内(通常3年)可以轻松供楼,3年后要转按就要面对严格的银行体系要求。澳洲呼吸plan的情况也不会好很多,根据媒体ABC报道,未来3年有多达$3,600亿原本可「只还利息」的贷款将被转为「本息一起还」(interest plus principle)的按揭计划。估计有不少一心搏楼价上升的置业者会愿意抛售物业。

对于香港人来说,这或许是机遇。一来澳币过去一年兑换港币贬值10%(下图),香港人持有港元买澳洲物业便宜了10%。加上跑赢通胀和印钞机的投资工具并不多,国际大都会的物业是其一。不少香港人可以透过香港物业按揭套现现金买入收租回报5%的澳洲一线城市物业,香港银行按揭成本是2.375%,还有2%的银行回赠。