Chris Suen

抖音崛起带动日本楼投资

日本是港人「乡下」。对于日本楼的投资者来说,如果日本也会成为14亿中国人的「乡下」,投资日本楼会安心好多。

图:THINKSTOCK

日本物业对香港投资者的吸引力是赚息又赚价。息是指4%-5%的租金回报,这对租值只有2%-3%的香港物业无疑是极大优势。另外,日本物业的升值能力也不容忽视。根据日本房地产中央资料库数据,东京和大阪的核心地区楼价在2017年的升幅分别是21.9%和13.65%。

那么,在投资日本楼要考虑甚么?笔者认为其中一项考虑是租金回报。海外置业是隔山买牛,由于完全不熟悉当地的经济文化,是无法预计物业是升是跌。大量港人如果连香港的楼市都看不通,又如何去推测海外物业的跌幅升幅。

首要考虑租金回报和现金流

买日本楼未想赢,先考虑输。在按揭市场的发展下,现在港人也可以用按揭去买日本楼。对于投资者来说,租金回报能否应付按揭供款是相当重要。现金流的管理可以令你长时间安心持有物业,让时间去帮你扫平短期价格的波动和争取长线资产增值。

日本楼按揭的4个重要数字

香港人能承造5至6成日本楼按揭,3%年利率,最长15年和最少145万港元(2000万日元)借贷额。

揾日本人做你的租奴

我们假设买入等值400万港元的日本楼,可以承造5成按揭即200万,3%年利率和15年按揭,月供是$13,812,收租有$15,000。每月供完楼仲有$1,188正现金流落袋。

利用日本当地的中资银行做按揭,最核心的观点和好处是借日圆还日圆,在月供期无需考虑汇率风险。另一个方法是利用香港的按揭优势在香港借港元还港元。假设香港物业套现200万承造30年期按揭,利率只是2.375%。由于长供款年期有利压低月供压力,每月供楼后还能享有$7,227正现金流落袋。不过,需注意日圆汇率风险和长年期会导致利息支出增加。详情可以参考下表。

抖音和廉航崛起带动日本楼投资

另外一个文化上的结构性改变也对日本楼投资有利。香港曾经是中国人出境旅游的第一选择和唯一选择。原因是以前内地居民要取得国外签证相当困难,而且富起来的中国人由于地缘和文化上较熟悉香港。

香港旅游业和经济受惠极大地受惠中国旅客。中大前校长及经济学家刘遵义教授就曾经提及旅游业对香港经济的重要性。香港旅游业占香港5%的GDP,但就直接间接聘用了12%就业人口。

无论是香港还是日本,有工返先可以供得起楼,楼市才有支持。所以旅游业兴旺对日本楼市也相当重要。那么,日本会否成为14亿中国人的「乡下」?

日本会否成为14亿中国人民的「乡下」?

笔者偏向乐观,原因是中国另一款手机国民应用程式「抖音App」的崛起。一个娱乐视频App可以和日本楼投资有关系?会不会过度解读?非也,笔者关注的长期趋势和结构性的改变,对隔山买牛的海外投资是一种补充。当然,这个角度是方向性,并没有太多投资数据的分析。投资涉及风险,读者可以咨询你的房地产投资顾问/理财顾问。

抖音是一款手机短视频应用App,在中国每日活跃用户2亿人,每月5亿人。抖音可以说是中国的YouTube。视频的特性最适合纪录美食和旅游。所以,抖音上的日本旅游短片非常多和受欢迎。比如是打卡地点神奈川县的镰仓。《男儿当入樽》Slam dunk 片头一曲,樱木花道隔着电车看晴子的一幕,吸引了无数的中国游客前往当地打卡朝圣。

这个旅游热潮是长期而且不断增长的。抖音是一个助力,廉价航空也降低了旅游成本。文化上,中国人包括香港居民也非常热爱旅游,特别是价格合理而优质享受的地方。长期来说,中国游客的日本旅游热估计最受惠的是东京和大阪楼市。旅游业除了增加大量就业机会,支撑租值回报外,同时也让寻求海外投资的中国人多了一个选项。在中国大妈进场前,香港人是否可以先行一步了解日本楼投资?