Anthony Chung

二手贵过一手系咩玩法?

图︰GETTY IMAGES

读者来信︰

Anthony Sir你好,身边很多朋友对大陆楼都有偏见,例如说大陆楼买咗卖唔出,吓到我一直都唔敢去了解。最近跟亲戚返大陆睇楼,真的大开眼界,慨叹自己走得太慢!我记得睇过你专栏,分享大陆楼二手市场其实很发达,于是睇新楼盘同时,也八卦一下附近二手市场,发现一个很奇怪的现象,我睇楼的那个地区,二手楼价竟然仲贵过一手!到底系咩玩法?根据过往经验,通常市况差先会有这种情况,但事实又唔系,周边仍然很火热,质素稍为好的,一开盘就卖光,既然如此,点解二手会贵过一手呢?

回复读者来信︰

不少城市都有这种奇怪现象,但不是全部地方都如此。

很多朋友都迷信,新楼必定贵过二手,必定有溢价,所以买新楼一定唔抵!事实上并非如此!最初我都觉得好奇怪,明明见到这些城市的楼市非常火热,个个新盘都大排长龙,日光、秒杀!为甚么二手仲贵过一手呢?后来跟前辈走过好几个城市,与多位资深的投资者及地产从业员交流过,总结了一些情况…

其中一个情况是…新盘限价!

近年香港楼价颠升,其中一个原因是二手缺盘,加上政策倾斜,买家被迫涌入一手市场,一手楼往往高溢价开盘,扯高附近二手楼,做成恶性循环,香港政府束手无策。为了压抑楼市过热,大陆政府就有一招限价令,政策的细节每个城市不同,简单来说就是…新楼盘唔准卖咁贵!…咁都得?是的!唔准就唔准!香港政府受制于自由市场包袱,无办法做到。大陆政府不同,说做就做!大概情况是…内地发展商申请卖楼时,要连同「一房一价表」送给政府部门审批,楼价要附合某些标准,每个城市都不同,重点是发展商不能随意高开,如果开价太高,政府有权不批准!然而很多时候二手市场就没有限制,于是就出现这种情况。

那为甚么买家不买一手,还要高追二手?

首先,买到吗?…就正如林郑推出的新居屋,市价5.2折,个个都知道笋到冇朋友,但买到吗?一来要符合资格,二来要跟数以十万的买家争几千伙,点争?最后又死死气高追私楼。大陆的情况亦差不多,既然二手仲贵过一手,新楼就自然成为抢购目标,日光、秒杀,根本就买唔到,但是口袋里的钱还是用之不尽,于是就被迫回流二手市场,尤其是一些已经发展成熟,位置及质素较佳的二手屋苑,更成为抢购的目标,二手价比附近的一手价更高。

其次,政策扭曲…很多城市都有限购令,细节每个城市不同,简单来说就是…唔准买咁多楼!例如当地家庭最多买两间,外地人最多买一间,甚至有些城市订明要求要有社保,类似香港的MPF,在当地生活、工作的证明,否则一间都唔准买。但又有些城市只限新楼,不限二手,于是买家就涌到二手市场,抢高了楼价。因此这些地区,二手反而唔抵买。上个月我们的大湾区考察团不少同学买到限价令下的一手住宅,仲要做到按揭。