Anthony Chung

大陆楼买旧城区稳赢吗?

朋友:  呢度好旺、好多人㖞!

代理:  系呀!唔使担心冇人租!

朋友:  升值潜力呢?

代理:  人流咁旺,冇得输啦!

笔者:  @@

想稳稳阵阵,旧城区确实是好选择!

图︰GETTY IMAGES

买大陆楼,大部份人都比较喜欢旧城区。尤其是香港人到大陆买楼,旧城区总会多一份安心!

相对于「新开发区」而言,所谓「旧城区」,就是发展已久,市民一直以来聚居的地方,如深圳的罗湖、广州的荔湾、珠海的香州、中山的石歧、佛山的蝉城、东莞的莞城、惠州的惠城等,即使没有甚么概念、甚么基建,本身就已经很旺很多人。经济发展好唔好,市民消费力高唔高,细心看看周边就感受到。再进一步想知二手楼有冇人买,单价大约几钱,有冇人租,租金大约几钱,就近找几间代理行聊聊就略知一二,毋须估吓估吓,令人安心。

如果想稳中求胜,想收租有较强现金流,旧城区确实可取。然而稳稳阵阵,不代表一定有爆升力,要识拣!

(一)你拣的旧城区,是那个级别?

每个城市都可以有好几个旧城区,而且各有自己的特色,又或者有不同的功能。最值钱的当然是商业区,其次是优质住宅区,再数落去仲有民生住宅区、批发贸易区、工业工厂区等,都可以很旺很多人,但不代表一定就有很大的值潜力。

例如笔者最近跟前辈到佛山睇楼,其中一个楼盘位于一个五金批发市场,价钱很平!然而,楼上楼下相信有不少五金从业员,附近又会有很多卖五金的批发商,亦会有很多货车、货物会出出入入,熟悉当地环境的朋友说,在这里买楼要租出去肯定没有问题,而且租值应该会不错,但升值潜力呢?相反如果你拣中的是传统商业区、优质住宅区,例如上海的黄浦、静安等,情况就截然不同!

(二)你拣的旧城区,有没有新发展?

如果没有新发展,旧城区也只是原地踏步而已。

旧城区都可以有新发展,例如重建概念,例如香港的观塘,论重建发展的速度,大陆比香港快很多,收地发展阻力不大。例如北京的中关村,当年笔者在清华大学交流唸书,经常流连,只是类似深水埗黄金、高登的地方,今天高科技巨企、智能商厦林立,有矽谷的气派,身价何止十倍!又例如我们经常听见有些城市会有新的基建发展,例如开通高铁、城轨、地铁等,有机会带动重建发展,例如香港的西港岛线,笔者自小住在那儿,当年只是一个基层地区,现在几乎是楼价最贵的区之一。又例如深圳的蔡屋围,重建后耸立地王大厦、京基100等,何止升价百倍。

(三)你拣的旧城区,有没有发展限制?

旧城区发展已久,优点是人流多、旺!

不过很多时候亦是缺点!因为太多人、太旺,造成了一定的发展限制,例如经常见到,很多旧城区严重塞车!由于旧城区发展已久,里面的建筑、道路,很多时候都是几十年建成,当时并没有想过会那么多人、多车。又或者很多建筑都是发展已久的批发零售市场、住宅区,人口又挤迫、路又窄,拆迁并不容易。于是很多城市塑性在旧城区旁边开拓新土地,重新规划,打造4线行车的宽敞大道,兴建大大座的银行总部,当然少不了大型屋苑及商场等等。情况就像油尖旺区无地发展,于是就填海发展九龙站、奥运站一样。例如广州的天河,无论发展与楼价,都已经超越了很多旧城区了。

总结来说,旧城区稳稳阵阵,确实是好选择。但将来有多大爆升潜力,就要睇以上几个因素了。

当然,最重要的还是睇价钱!如果价钱叫得太高,例如珠海拱北的新楼叫价,呎价竟然去到6、7000元,已经迫近深圳价,那就要小心分析了!