Anthony Chung

中山楼值得投资吗?

朋友:  亲戚最近买咗大陆楼…

笔者:  中山?

朋友:  你点知架?

笔者:  最近个个代理都推中山…

朋友:  你哋投资兵团有冇买呀?

笔者:  冇㖞~

朋友:  点解呀?!唔得咩?

近日肥妈的节目【大湾区活好D】都有讲…近年中山楼价火热,主要是两大概念:大湾区及深中通道

大湾区概念个个都知,不详谈了。先讲深中通道…

大湾区11个城市中间有珠江分隔,东面有香港、深圳、东莞、惠州等,西面有澳门、珠海、中山、江门、肇庆等,现在由东面到西面主要靠虎门大桥,但大陆人多车多,虎门大桥不胜负荷,日日塞车塞到颠,由深圳到中山,随时塞两、三个小时。近年落实兴建的深中通道,连接深圳西部及中山东部,全场24公里,预计可以将深圳到中山的车程,由2、3小时缩短至半小时。

过往中山楼价长期落后,近年突然倍翻!

根据很多资深的大陆楼投资者分享,东莞靠近香港、深圳,珠海靠近澳门,佛山靠依广州,发展相对较快,然而中山却「四不靠」,所以楼价长期落后,主要是广州、深圳、香港、澳门几个大城市的后花园,退休慢活的乐园,三年前新房楼价只是5、6千/米,然而深中通道概念一出,深圳投资者蜂拥而至,楼价急升至近2万/米,近期香港、澳门等买家接棒,继续热卖。

到了这个价位,抵唔抵?先简单讲讲中山的楼市形势

中山分很多区,有6个街道办事处,18个镇…当中发展最成熟的是市中心的东区、石岐,楼价亦比较高!

根据网站安房客的资料显示,石歧区新房均价约1.7万/米,东区新房均价约2万/米,想稳稳阵阵,多人买卖多人租啱晒。

然而近年中山最热炒的不是旧城区,而是新开发区…其中一个热点,是位于最南面的坦州…

由于港珠澳大桥概念,很多人到珠海买楼,后来珠海楼急升,加上政府推出严厉的限购措施,于是发展商、代理就转推坦州,不少买家捧场,新房均价直迫市中心,约1.64万/米。笔者与学员早几年进击珠海,亲身感受这一浪变化!

另一个热点,更热!东面的火炬开发区、南朗、翠亨…

由于是深中通道的落桥位,2016年起深圳投资者已抢先登陆,由落后的小镇,到全市的焦点,楼价升幅亦最为惊人。南朗新房均价近1.6万/米,火炬、翠亨更直迫约1.8万/米,挑战市中心的地位。由于到目前为止都只概念,比较适合有冒险精神的投资者。

为甚么我们没有买中山楼?

熟悉我们的朋友都知道,过去三年,笔者与学员近年很积极到大陆买楼,跟住投资大陆楼几十年的前辈揾食,除了大湾区,还到了华中、华东等城市,买了好几百伙,有机会在讲座活动再详谈。

然而我们没有出团去中山,点解?因为我们不是代理!我们只是一群很喜欢买楼的投资者,目的是齐齐买楼赚钱,而不是为发展商推盘,所以拣城市、拣楼盘,只会从投资角度出发。

3大忧虑!

其实中山的环境、发展都唔错~只是我们觉得…概念太重,价钱太贵~~

(1)  楼价炒得太高!

就算有发展,都要睇楼价!如果买入价太贵,你赚甚么?

正如前文所说,中山的楼价一直落后,直至近年借深中通道炒上,先是深圳,然后是香港、澳门、珠海等地的买家涌入,短短两三年间楼价倍翻,尤其是新楼盘,由过往5、6千/米,炒到2万/米,听闻最近有些新盘开价,甚至已接近3万/米,这个价钱甚至已经超越佛山、东莞的水平,从投资角度看实在过高!

中山现在炒的是「深中通道」概念…概念是期望深中通道通车后跟深圳大融合!

首先,那是将来的事,大桥通车要2024年,还未计其他配套呢!例如经常听见销售讲的落桥位,如火炬开发区、南朗镇等,据熟悉当地的投资者所讲,以前都是落后的乡镇,现在才大兴土木。比较佛山、东莞等城市,已经不是概念了!不但经济发展更成熟,过去几十年,佛山、东莞已经分别与广州、深圳建立了密不可分的关系,实实在在。

相反,深中通道目前只是概念,如果发展理想,中山楼价应可比美佛山、东莞;如果发展不似预期,应该要打折,今天仍然沙尘滚滚,有乜理由贵过佛山、东莞呢?就正如香港有东涌线,东涌发展了,但不代表东涌的楼价会贵过葵青荃湾。

(2)  概念片面…是否足以支持楼价?

正如前文所说,深中通道大大缩短来往深圳及中山的时间,现在经虎门大桥,经常塞车,随时要两三小时,将来只需约半小时。然而这个概念是否足以支持这个水平的楼价?举例说,今天虎门大桥塞车,大家都期待深中通道,相信很快又会塞车,到时又会点呢?

又举例说,交通网络对一个城市的发展固然重要,然而全中国都在举建道路、铁路,只是一条大桥是否够撑?其他规划是否能配合?除了大桥,还要发展硬件,例如兴建相关道路网、开发区、厂房、商厦等;还要发展软件,例如建立关系,吸引资金、企业及人才流入等,就以居住为例,有桥唔代表要搬过去,如果中山楼价仲贵过东莞一截,点解要搬过去呢?揾食啫~

(3)  内需不足…将来卖俾边个?

最令笔者不安的是…点解好似好多人卖中山楼?

大家都知道,大陆人买楼很疯狂,根据我们和学员多次到大陆买楼的经验,很多楼盘开售的时候,都是万人空巷,如果是笋盘,即日就被抢购一空,所谓日光盘,甚至秒杀,记得网上曾睇过一条片,抢房情况有如尸杀列车!很多城市的楼盘,如佛山、东莞、广州、深圳等,都没有见到在香港卖,相反打开报章杂志还有FB,都会见到很多很多中山楼的广告、睇楼团,为甚么呢?

笔者的其中一位生意拍档是中山人,身边也有不少资深的大陆楼投资者,据他们所说,中山的人口其实不多,内需购买力不强,多年来都依頼香港人及深圳人去买楼。加上近年深中通道热炒,开发商不断投地、起楼,供应倍增,就出现了这种情况。

如情况持续,今天买的楼,将来卖给谁呢?