杨官华

港日楼按息息相关

笔者早前在东京大手町的三井住友银行,申请公司楼宇按揭贷款,跟一位在银行工作30多年的日本人经理闲谈(透过翻译)。
 

图︰THINKSTOCK

 
80至90年代,日本经济最辉煌的时期,供楼利率是10至12厘,如果借100万港元单位计算,利率10厘,分30年还款,每月供8,368元,在息除本减情况下,第一个月供款有99.6%,即$8334是利息,而本金约$34港元(情况跟1997年香港的供楼负担比例非常相似)。
 
但过去30年日本每年都下调利率,直到2016年2 月实施负利率政策,目前实施负利率国家有瑞士,丹麦、瑞典及欧洲,负利率政策目的是刺激经济及通胀,在低息环境下存钱不划算,政策使国民把资金拿出来投资债券、股票、房地产。
 
目前日本楼按利率底于1厘,在低息环境下供楼平过交租,而日本买楼收租回报率平均都有五厘以上,收租相对把资金放在银行好得多。在亚洲,目前日本是借贷成本最低的地区,其他亚洲地区例如中国、泰国、马来西亚等地供楼负担利率都在五厘左右。
 
近日香港各大银行跟随美国加息8分之1厘,结束减息年代。笔者记得过去10多年香港只有减息,利率每创新低,特别是供楼同业拆息利率H+0.x不足1厘。现在息魔终于杀到,对香港楼市有多大影响?首先说一手市埸,各大地产发展商的销售手法,是减价加优惠推盘,加价不像以往进取。
 
二手方面,过去二手业主反价封盘日日发生,买家追价是常态。近日就听到少量二手业主劈价卖楼,究竟楼按加8分1厘,利息支出多了几多?用100万来计算,25年期还款利率2.15每月供约$4,312港元,而加12.5点子很,上升到2.275利率,每月供款是$4,374,多了62元,如果借500万楼按,供款多310元,如3年加息1厘,用3.15利率计算,供款会多2,480元。每月供款额的本金占60%利息占40%,简单来说目前全亚洲楼宇按揭借贷成本最低是日本,香港紧随其后。低息环境下,东京跟香港仍然具较大竞争力。