杨官华

有什么海外楼不值得买?

笔者早前出席完香港一个大型海外房地产展览活动,主办单位邀请笔者分享一下海外置业锦囊及风险评估。今年的参展商比去年少五分一,主因是地产代理监管局(EAA)自4月1日起,监管地产代理售卖海外楼花,因此少了地产代理商参与,大部分地区都是发展商直接来港推销。

图︰THINKSTOCK

笔者老友莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文同场演讲时表示,投资海外物业有三个基本条件,第一是摃杆,第二是低息,第三是租金即时回报。如果买海外物业不能借贷,或是楼按利率高于5厘,按揭成数少于一半,而买的是3、5年楼花属供死会那种,这样的盘不值得买,买任何一只房托股票或地产股都比它好。笔者非常认同,如果收租物业回报率,低于供楼利息负担,基本上无利可图,特别是一些几年期的长远楼花没有租金回报,所以笔者建议投资海外物业时首选现楼,看过现楼才决定入市,买错机会自然减少。

如果有兴趣投资日本巿场的朋友,必须特别要注意6月15日日本政府已开放民宿合法化及严厉管制民宿,大家投资的时候记得看清楚土地使用权能否做民宿。其实土地使用权看一下凡有专用的两字,基本上不会合适做民宿(笔者从来不建议买单身公寓做民宿),详情可以到日本区各地区的役所了解。