杨官华

2018日本地价与楼价升幅

在香港,地价俗称面粉价(租用地权),地价加上建筑成本等于面包价(制成品),即大厦建筑呎价。在日本,土地一般是永久业权,地价会累计升值,但如果单计建筑物本身,银行或估价公司每年的估值却因折旧下跌。但日本近年不动产的价格(面粉及面包价),从2013年开始不断上升,可见日本的地价增长速度每年都大过建筑物折旧嘅跌幅。

(图片来源:Pixabay)

去年港人到日本投资的数量比前年大幅增加,根据世纪21中华物业(东京)中央资料库,从2013至2015年这3年间,港人投资300万港币以下的日本单身公寓比例较多。2016至2018年,港人较多投资500万港币以上的小全幢大厦或一户建(独立屋),可以说投资目标升级了。

根据日本经济新闻的调查,去年海外客在日本投资的不动产价值是1.1万亿日圆(约800亿港元),是2016年的3倍。根据CBRE去年的统计,其中来自海外不动产(包括写字楼与商业大厦)投资额增长102%,足足上升一倍有多。可知海外投资资金集中在商业及住宅部分。

三井住友公司旗下的私募基金,对各国投资者在日本的投资金额比例进行过以下统计。香港和中国大约 占海外资金在日不动产投资的17%。相比 2012的12%,多出5个百份点,可以看出香港及中国资金在日本投资不动产的额度,在海外资金占比中每年都有增长。

今年6月15日,日本政府将推出民宿合法化法例,会令投资者重新考虑经营民宿的地区。值得一提,如果投资者想经营民宿,把单位改成「简易宿泊所」将成为主流。今年最受外国人欢迎的投资区域集中在东京,据日本调查资料显 示,分别是港区,涩谷,新宿,世田谷区,都是日本最矜贵的几个区,地价非常保值。
 
很多人会问笔者,日本主要地区租金回报是多少? 正常一个单位用长期租约出租,与物业出租率及位置有关外,物业状况、楼龄,还有单位本身的设施和间隔都有莫大关系。基本上日本的租金回报率,越旧越偏的房子越高。但楼龄太旧的房子虽然租金回报率高,但管理费及维修费一样高,而偏远地区的房屋升值能力就不如中心区域的房子。偏远的物业,一旦租客退租,等待下一个租客的时间也会较长。建议投资者选择市中心地区较穏阵。

房子出租快。对海外投资客自然更有信心,而投资日本房产,除租金 回报外,房屋的租出率及房屋升值带来的巨大收益, 也是海外投资所需要考虑的重要因素,以下统计是日本与世界各国的表面租金回报率比较。 日本的租金回报率大概是5%,但具体的回报率还是需要看实际情况。

世界各地表面回报率顺序排名是:
日本5.02%
美国3.91%
瑞士3.81%
俄国3.22%
英国3.21%
法国2.89%
新加坡2.82%
香港2.82%