杨官华

吐股换Yen变砖头

东京近来大雪,非常寒冷,虽然港股近来回吐,但比起一年前仍有很大升幅。近期笔者出席很多饮宴及商会新春团拜联谊活动,顺便推广自己的新书「宜居日本」,很多朋友说,自己股票高位吐现止赚,想吐股换楼换投资版块。但香港立法会上月通过15%新辣招印花税,在香港置业成本增加,本来想在香港买砖头,政策间接令到香港资金流向外国物业市场。

图︰THINKSTOCK

东京及大阪是港人非常热爱的地方,去年平均4个港人就有一个去日本旅游,而投资日本房地产有汇价风险需要注意,有些资深投资者近期见日圆走势强劲,把部分股票放售吐现买入大量日圆,博升值同时再用部分资金买日本砖头,希望能够赚价赚汇。好多朋友经常问笔者今年日本地产有什么地方值得投资,及投资甚么项目。笔者标准答案,Location肯定是东京及大阪一二缐地区,而地产项目通常是投资小全幢大厦(10层楼以下)值博率最高。

用日本政策来推测一下未来较有前景的项目。今年6月日本政府开放政策,任何住宅可以经营民宿(最长180天),舒缓日本酒店不足压力,在这样的情况下,投资者为了增加收入会把收租物业(大部分单身公寓)变成民宿。在正常推测下,收租物业租金回报上升,楼价自然向上,但必须留意民宿竞争马上大大提升,通街做民宿争租客,如果是单身公寓,特别是一些大厦管理明文规定不能做民宿的物业,切忌以身试法,因为大厦管理禁做民宿B&B根本上很难侥幸经营下去,如果真的要投资日本楼做民宿,首要条件是大厦管理处容许业主经营,这类大厦升幅看高一缐。

而针对这类民宿投资有五大要点

1)   大厦管理处容许做民宿
2)大厦有电梯
3)大车站附近(距离车站十分钟内)
4)近旅游名胜景点
5)购全层或全幢(方便管理)

投资日本民宿最主要是位置好及购入全层或全幢(避免投诉噪音),除了方便管理外,全层可以引入一些主题设计房间及设备,令旅客宾至如归,自然吸引到口碑及回头客。当然最重要在日本找到一间可以信赖的不动产公司及有完善托管服务的公司协助,自然安心又放心。