杨官华

投资日本全幢物业必胜锦囊—「一地两检」

香港楼价全球最贵,近期港人流行投资海外物业,足迹遍及全世界,当中全球最宜居亚洲城市第一位东京及第二位大阪更是港人熟悉的地方。根据去年香港旅发局公布港人去日本超过200万人次,每四名香港人就有一个去日本旅游,早几年前港人买日本楼流行投资单身公寓,近年港人投资日本房地产渐趋成熟,加码购买东京大阪全幢物业,一个东京大阪市区4-5层高的全幢物业,入场费仅港币600万元起,价格等于香港市区的一房单位(香港一房等于日本一幢),而小全幢物业更拥有一个地舖,租金回报5厘起,部分更有十厘以上,十分吸引。究竟怎样选择合心水的全幢物业?最重要是「一地两检」。

图︰THINKSTOCK

1. 地点
地点最重要,东京都大阪府京都府的一缐地区适合投资,切忌贪平购入遍远地区,小全幢一般分2类,第一类是5楼以下无升降机、1983年后较易做到按揭,如果full pay可以购买楼龄30年以上物业,一般二手中古物业价格通常可以用面粉价钱购买到面包(楼价平过建筑成本)一般小全幢上车楼价大约600万港元起,小全幢即类似旺角、上环的5层高大厦,1梯2伙连地舖,如果需要做银行贷款地段必需好,第二类1000万港币以上,楼高6至10层或以上有电梯,选择地点最好是一二线地区,性价比相对高,一般连租约有租客可继续收租,回报率约5至10厘,视乎地区(一般是位置越好回报越低)。

2.「检」查济证及重建「检」验
投资东京或大阪全幢大厦,最大区别是东京地区的全幢大厦一般会乎合法例建筑基准法,有检查济证(类似香港入伙纸),大阪地区小全幢大厦没有检查济证很普遍(不能承做银行贷款)。没有检查济证原因是违规建筑或僭建,原本只能盖实用面积3000呎,违规加大到4000呎,或是车房改成商铺都不能拿到检查济证(入伙纸),重建时需乎合原来地积比例才能可以取得检查济证。

投资全幢物业最重要之一是考虑符合重建「检」验(土地连接大路2米濶4米寛标准)具备全幢重建价值售价可以相差很远,土地需选择永久业权。最好中长线持有,如5至10年待楼市升幅可享更大升值回报,全幢物业具重建价值,可让下手买家有更大发展投资空间。

投资全幢大厦必需亲身飞去现场睇楼

建议港人到日本买全幢物业必须亲身飞到当地睇楼,亲眼看到感觉最实在,顺道去当地物业中介公司了解售后服务及到当地银行查询,因为在香港投资物业收租有很多学问,日本也一样,例如同一条街都有分阴阳街(阳街人流畅旺,阴街人流稀疏)租金价值相差甚大。去到物业所在地,检查正确地址,全幢物业信箱及留意水牌(各层楼租客名称及资料)特别是投资大阪地区看现场是非常重要,因为大阪色情事业蓬勃有很多风俗店(色情场所)。做足功课明白投资风险自然胜人一筹。