杨官华

香港楼巿三高两低

香港楼价高企、成交量非常低,超过六成私楼业主现契楂手没有按揭。根据香港专业地产顾问商会资料显示,卖楼放盘量大部分每个屋苑平均低于3个百分点(个别例外),冇睇错是低于3%数量,而符合二手市场成交价格低于1%。

意思系例如香港市区指标性屋苑九龙站附近有6个屋苑合共约有8000伙(君临天下、凯旋门、漾日居、擎天半岛、天玺、港景峰),及另一个指标屋苑九龙奥运站附近有超过10个大小型屋苑(维港湾、柏景湾、帝柏海湾、帝峰皇殿、一号银海、龙玺、浪澄湾、凯帆轩、海桃湾、港湾豪庭、君汇港、I Home、奥城西岸、富荣花园、亮贤居、奥柏御峰、奥朗御峰))合共约有25000伙,这些具代表性的龙头屋苑楼盘可以符合贴二手市场价格出售物业数量低于一个百分比。

即系九龙站只有约100个以下符合市价盘源,奥运站约有200个以下符合市价盘源,而贴市价成交价,当中分成交吉盘及连租约盘及锁匙盘三类盘源,而交吉盘(完成交易后可以马上入住的更少)致于锁匙盘更罕有。买楼冇得睇楼好普遍,这个就是目前香港各区二手情况,受政府政策重税辣招影响下(买入单位三年内售出需要付出15至30%印花税),二手放盘量情况只会越来越少,而且成交价屡创新高,二手盘源真的有入冇出买少见少。

直接导致成交量货源归边,政府政策催谷市民去发展商买一手楼,买发展商一手楼可以做到高成数按揭贷款,加上全新楼更加吸引,市民自然倾向买全新一手楼,但近期政府宣布来年有近十万个一手新楼单位供应,非常充足,加上2017上半年,一手销售主要集中在上车楼盘,消耗楼市生力军的大量购买力,一手市场阴亁,二手市场货源一盘难求,形成一二手市场购力停顿。

笔者经历过去香港近廿年卖楼经验,在这种情况下低成交量持续半年以上市场会自然调整,二手业主自然减价求售,发展商降价加优惠促销。但是今时今日全世界楼市最贵的香港,一手发展商实力雄厚资金充裕,二手小业主要周转,等钱洗可以把单位拿去银行加按直接提款,这几种情况下形成香港前所未见的高楼价低成交量横行市况,并持续下去。

高铁及港珠澳大桥即将通车,两地更进一步拉近,内地富豪及内地发展商来港高价抢楼及高价抢地皮情况越来越多,相信美国来年加息,香港楼市在资金充裕下,三高两低(高楼价,高税率,高门舰,低成交低利息)情况维持一段长时间。

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