Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

个案拆解︰仲有几年退休 应卖港楼回流加国置业?

最近有朋友考虑将香港的单位卖掉,将资金调配到加拿大买楼。朋友持有加拿大护照,在千禧年代初回流香港,现时考虑换盘,最直接的原因当然是香港这几月的社会状况。另外就是朋友的小孩几年前回到加拿大读大学,后来在当地工作了几年,现在考虑落地生根。

图︰THINKSTOCK

朋友将在五至十年后退休,因此将现有单位卖掉,接下来就需要租屋。退休后是在香港还是加拿大生活,尚未做决定。又因朋友年轻时候在加拿大工作了好几年,但却一直未有查清楚自己能否享用加拿大退休金和医疗系统。因此,我建议他首先了解自己在香港或加拿大生活能拿到什么福利。这可能会影响到他决定在甚么地方退休。

这个计划最大的风险自然是租金乃至楼市的未来走势。首先,对朋友最有利的情况,当然是卖楼之后香港楼价和租金回软。长远而言,租金偏向上升,并且和通胀挂钩。自九十年代起,全球通胀温和,先是受益于中国和东欧加入世界经济体系,体系内的工作人口大增,降低了全球的平均工资。后来则是电脑和能源科技急速发展,人均生产力和每度能源生产力都有所上升,其实亦降低了整体成本,降低了通胀压力。

现时本港人均寿命是80岁,所以必需规划退休后20年的住屋需要。正所谓小数怕长计,就算每年平均通胀只有2%,十年后累积升幅是21.9%,20年后则是48.9%。假如通胀上升到平均3%,十年的累积升幅就是34.4%,而20年后的升幅就是80.6%。当然,租金走势并非完全和通胀挂钩。但是大家都可以预期,廿年后的租金会比现在高几十个百份点。

所以朋友亦宜对冲这个风险。我建议他应考虑卖楼后,仍将部份资金留在香港,购买一间面积较细的单位。或者趁仍有接近十年的工作时间,向银行借一个五年期或十年期的小按揭,并将资金调去加拿大买楼。这样退休之时,则刚好还清按揭,不会影响退休生活。