Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

一个城市楼价有几强防守力 要睇实一项因素

虽然笔者有担任大学的客席副教授,不过通常较少直接在专栏引述经济理论。最近在课堂讨论了曾担任美国联邦储备局理事的哈佛大学教授斯坦(Jeremy Stein)组员所做的经济理论,却值得回味。

图:GETTY IMAGES

久居香港的投资者,在研究海外市场的时候,也许会忘记了香港市场也有不少独特之处,不能直接套用到外国。例如香港自战后一直是地少人多,居住环境狭窄。当然,不同时代造成供应不足的原因亦有所不同。但是香港投资者在投资一般住宅及商业地产的时候,往往不需要太着重租客来源。尤其是较为热门的盘源,想得太多反而出价太慢太保守,买不到心头好。

香港市场另一个特点则是资金充裕。虽然不少市民买楼会有困难,但是我们亦知道市场上有其他投资者实力雄厚。因此,楼价回调会否变成长期趋势,在乎于拥有资金的投资者是否愿意进场。

在其他市场,能随时进场的投资者也许不多。 例如早前提及的拉斯维加斯,城市规模刚经历了扩展期,吸引了不少的专业人士。这些新增居民,就算已经买楼亦是相对近期之事,按揭相对楼价的负债比仍然高企。

斯坦教授赖以成名的理论,就指出在这个情况之下,楼价一旦开始下跌,身负按揭成数较高的住户,因为没有其他资金,所以难以换楼。假如这类住户数目够多,就会令交投量大跌,继而令楼价大跌。

其实回想香港在亚洲金融风暴的楼市跌幅,背后亦可能有同样因素。当年进取的投资者,可能身负几份按揭,一旦楼价回调,融资就会变得困难,出现价量齐跌的情况。

历史悠久的成熟大城市,不同年龄层的业主因为买楼时间不同,所以身负的按揭量亦有不同。就算楼价微跌,亦有一定的投资者有实力接货。因此,集中投资于各国的大城市,除了拥有集群效应,经济发展较快等耳熟能详的理由之外,上述的融资问题亦较少,抗跌力其实较强。所以大城市「贵买贵卖」亦有一定道理。