Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

看海外地产之余不妨在本地地产市场寻宝

根据中原领先指数,本港楼价由去年八月初的高位188.64点,回落至今年二月第一个星期的169.95点,跌幅几近一成,但之后指数反弹至最新的172.24点,也许是因为美国联储局暂缓加息步伐,而本港股市在今年首季亦变得乐观。很多人都说现在是楼市的小阳春,但香港住宅地产是否脱离了调整期,仍言之过早。

图︰THINKSTOCK

香港的地产市场经过几十年的发展,经历了数个上落周期之后,已经日渐成熟。成熟指标之一,就是住宅和商业地产市况不再必然同步上落。例如写字楼租金,在过去几个月仍然屡创新高,不单止中环租金冠绝全球,连港岛东及九龙东的排名亦不落后。根据仲量联行去年第三季的数字,港岛东的办公室租金在全球排行第12,领先东京新宿。九龙东的租金则排行第31,比起巴黎市中心、日内瓦、以及法兰克福都更高。

香港最大的写字楼房托冠君产业早前公布业绩,全年租金增长亦超过 10%,带动了房托股价创出历史新高, 更跑赢了领展。这说明了,当地产市场成熟之后,投资者亦而宜关注住宅市场以外的商业房地产,否则可能会错失获利机会。

住宅和商业地产走势背道而驰,主因是两者的总供应开始稳定。例如香港的甲级写字楼,在20年前主要是指中环一带的两三千万呎供应。到了现在,因为湾仔铜锣湾的士绅化,以及港岛东及九龙东的新发展,全港的甲级写字楼供应已超过七千万呎。酒店方面,房间供应亦由97年的三万多间,上升到现时接近八万间。

当城市的房地产供应量达到一定规模后,单一事件改变了供应或需求,对整体市场的影响不大。例如一幢甲级写字楼的总楼面或以数以十万呎计算。当总供应只有2000万呎的时候,一栋二十万呎的新项目会令总供应增加1%。但当总供应超过七千万呎的时候,同一栋二十万呎大楼只会令总供应增加0.28%。

像香港这样的大城市,住宅、写字楼、商场、甚至酒店的总供应都具规模。因此,每一个地产类别都开始有自己的供求周期,上落不再同步。所以投资者分散自己的地产投资组合,有时不一定需要关注海外楼盘。本地的商业地产以及房托亦应属考虑之列。