Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

除了世博及开赌 还有一大因素值得看好大阪楼市!

地产是整个经济运行的载体,长期需求取决于当地的经济环境。而环境当然取决于人口数量。人口量不单决定了劳动力输出量,同时亦决定了经济体的总消费。因此,就算再先进的经济体系,工业和服务业大规模自动化之后,仍需要足够人口以维持经济总量。

上个月我写过以过去20年计,日本的地产以东京和福冈最为稳定,中间几次录得升幅。但是过去几年,大阪却后来居上,楼价逐步企稳。2018年当地的住宅楼价,升幅超过10%。

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翻查人口数据,原来以大阪、京都、神户为中心的关西地区,在经历了十五年(1995年至2010年)的低增长阶段之后,在2010年后人口突然增加。关西一向是日本的工业重镇,尤其在上世纪日本经济起飞的年代,东京逐渐转型成金融和服务中心,关西地区则保留了工业传统。

在泡沫经济后的头十年,工业重镇的地位对关西地区是负累,因为工业外移令其经济更加困难。但是在过去十年,关西的工业技术成功升级。根据当地政府宣传文件,关西所生产的太阳能电板,占全日本生产量的七成。几家传统电子厂商,亦组成联盟研发电池组等相关技术。日本国内极之推崇节能环保科技,关西厂商单单是照顾日本国内需要,就可带动经济再发展。

再者,关东和关西自丰臣秀吉和德川家康的年代起(十六世纪末),就长期处于竞争状态。就算到了现代,还是有文化、口音等分别,竞争仍然存在。但是,自从2011年东北大地震后,日本政府亦明白只有东京一个经济中心,有一定的长期风险。故此,将部份资源拨到关西,例如支持大阪申办世界博览会,亦是分散风险之策。因此,香港的投资者在研究投资日本楼巿之时,在东京之外,也许亦可以留意大阪。