Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

澳商厦旺市值得留意 房托门槛低利散户入场

澳洲刚公布最新数字,悉尼和墨尔本的住宅楼价都向下。当地政府的辣招及银行收紧按揭是楼价下滑的主因,因为自置居所在海内外都是民众诉求。但是当地的商业地产仍然强劲,我们几乎每个星期都会收到全幢收购的提案。

图︰THINKSTOCK

虽然今年直接来自中国内地的资金有所减少,但同时香港和新加坡的资金仍对澳洲资产有兴趣。澳洲是英联邦国家,实行普通法,而且土地法规跟香港类似,香港投资者都会比较熟识。而且当地以英语为主要语言,无论是法律文件、传媒报道、还是大行报告,香港投资者都可以自行翻阅,更增加投资当地的透明度。

商业地产和住宅地产最主要的分别,是商业地产的价值主要在乎于它能产生的租金。虽然最大型的投资者亦愿意付出更高价钱,追求旗舰级资产,但是大体而言,巿面的资产都是一门生意,只要当地经济稳定,租户能做到生意,资产就能收到租金。

当然,对于原来有兴趣购买单个住宅单位的买家来说,全幢收购所需的资金门槛太高。当地又少有像旺⻆中心或皇后大道中一类的分层商业单位,所以房托变成了小型投资者的最佳选择。

早在70年代,澳洲已经设立房托制度。第一只房托GPT在1971年上巿,到现在仍是当地其中一间大型房托。经过四十多年的发展,澳洲房托已经变成当地地产股的主流,占当地地产股总巿值的接近九成。ASX-300的房托指数之中,一共有30只房托,包括了商场、写字楼、物流等主要资产类别。当中有单一资产类别房托,只投资其中一种商业地产,亦有房托投资在好几种不同的商业地产。甚至有两家大型房托像本港的地产商一样,既有庞大的收租资产组合,亦有发展楼盘业务。