Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

投资海外物业 记紧小心美国加息

虽然美国联储局今个月议息,决定暂不加息,但巿场仍然认为有三分二的机会,年底前会加息两次。香港的银行亦在八月决定加息,而且港元长期在弱方保证附近徘徊,反映香港的银根逐步收紧。投资者考虑海外巿场,必需考虑利率走势的影响。

美元加息,最直接影响是美元强势将会持续。港人喜欢的海外楼盘市场,除了新加坡较大机会跟随美国步伐加息,其他诸如加拿大、澳洲、英国、日本等国家都有自己独立的货币系统,加息与否较大机会取决于当地政策,而非跟着美国走。所以不少货币的中期走势或会偏软。

这样的话,投资海外楼盘的买家就要注意两点。首先,物业的价值是以当地货币结算,所以随之而来的问题就是,如果买家以美元或港币物业做按揭,就算以当地货币计算的楼价没有减少,楼价换成美元或港币等值仍有机会下降,有可能使贷款价值比率 (loan-to-value ratio)变大。一旦LTV超过了按揭合约定明的上限,银行或贷款机构可以按合约要求,要求业主补仓。

另一个问题是,按揭以美元或港币结算,加息就会增加还款压力,浮动息率或会让还款额不断上升。即使物业所在地市场经济保持不变,租客以当地货币缴付租金,所带来的租金变回美元或港币等值亦可能会下降,原本打算以租金抵消每月按揭还款的业主就可能失预算。

香港楼价一直高企不下,投资者往往被海外楼盘广告标榜的回报所吸引,但加息每每牵一发而动全身,原本看似可以轻松负担的楼价可能受货币风险影响,因此加重投资者的负债。所以现阶段的策略,宜用当地货币计算借贷,以对冲货币风险。