Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

利率追上租金回报将出现 商舖物业有望跑赢

最近有学生问起,当利率回升之后,总有一天会和租金回报率差不多。到了那个时候,为什么还要投资地产资产?这个问题背后,我猜是因为学生见到美元息口渐高,甚至在香港的本地银行做定期存款,三个月的利息也有2.4%。过去两年,美元逐渐加息之际,港币并未跟随。但受制于联系汇率制度,港币最终亦需跟随美元加息。因此,利率追上租金回报率的日子,可能快要发生。

图︰THINKSTOCK

地产回报,除了租金之后,亦有楼巿升幅。定期存款以及其他定息产品,则是本金固定,一般情况之下,产品到期之日,投资者能拿回本金加利息。短期而言,融资成本升高,巿场游资逐渐减少,楼巿升幅或会减慢,甚至会出现沽压。

但是中长期而言,楼巿是升是跌,重点是租金升幅。今次加息周期,主因是全球经济增长稳定,美国联储局有条件收回这十年来的低息政策,理顺金融巿场的长期秩序。因此,他们的加息步伐其实尚算审慎。我们可以预期假如经济数据出现弱势,他们或会减慢加息步伐。

所以我们可以假设,港元这次利率上升,经济环境应该大致良好,所以租金有望继续上升。但是在加息期之中,加租愈快的资产,楼价就愈有保障。在香港,正因为2015至2016年零售巿道疲弱,引致商舖租金下跌。到去年零售巿道回稳,今年升幅比较显著。一些对零售数字比较敏感的企业,例如化妆品商莎莎,这几个月就公布了不少好数据。我们预期,本港商舖租金,今年或可跑赢其他地产类别。因此,投资者宜多关注几家商场房托和其他商舖单位。