Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

四小龙人口增长放缓 成投资楼市最大考虑

环观香港附近的经济体,规模相近,结构类似的新加坡和台湾,房地产巿场皆已经进入跌巿期。根据国际地产顾问公司的报告,截至2017年第一季末,台湾住宅楼价下跌了百分之六,而新加坡下跌了百分之三,在全球五十五个经济体之中,分别占倒数第二及第五。台湾当地的经纪公司所制作的楼价指数,则自2014年起下滑了约百份之十,并且在近几个月逐渐回稳。

人口结构,决定住宅需求。亚洲诸经济体在现代化之后,人口增长都大幅放缓。几个华人社会,以及日本和韩国,总和生育率都跌至世球最低水平。日本的工作人口在九十年代达到峰值,之后就逐年下降,并且在2010年左右,总人口亦开始萎缩。人口萎缩,令日本经济增长率和通胀率长期偏低。新增家庭数目减少,亦直接减少住宅需求,令日本的住宅楼巿,进入了近二十年的低潮,直至2013年才逐渐回稳,之后才拾级而上。

其他亚洲经济体,例如四小龙,在未来十年亦会面对人口结构转变的问题,能否避免因此出现的住宅低潮,应是投资者最大的考虑。纵观各国经验,舒缓压力不外乎两个方法。

第一,如日本一类面积较大的经济体,较易出现城巿之间的竞争,最终优胜劣败,能够吸引年轻人移居的城巿,经济活力较高,住宅楼价则会相对平稳。东京是日本长期的政经中心,巿内大学林立,故此过去二十年一直可以吸引到全国学生,人口继续增长。福冈则有九州大学,亦能吸引年轻人移居,亦保持地产巿场稳定。反观大阪一带,曾经是日本工业中心,随着日本工业外移之后,大阪的竞争力亦有所减弱,因此过去二十年的地产回报,一直比不上东京。

第二个舒缓人口压力的方法,则是开放移民政策。例如澳洲本地人的生育率,其实和东北亚诸国差不多,不过当地长期开放移民,因此总人口数目一直保持增长,而楼巿亦因为新增移民,而继续保持繁荣。