Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

分散投资各地房产巿场 降风险增回报

传统上,投资房托的最大好处是投资者能以少量资金,分散投资到不同国家。近十几年,随着欧洲和亚太区的经济体都开拓房托巿场,集中在某一区域的投资组合逐渐流行。投资者或会询问,既然亚太区经济体之间的关连度高,假如单单投资亚太区房托,能否真正达到分散投资的目的。

房地产巿场盛衰,取决于供求关系。经济表现挂钩,诚然会令各经济体的房地产需求类同。但在整体之外,个别行业亦受当地因素影响。每一类的商业房地产,都有其对应行业。个别行业的好坏,才是影响该房地产类别表现的最大因素。例如香港在过去三年之间,商舖租金下跌了两三成,就是因为旅游业生态改变,迫使零售业和商舖业主转型。但是同期办公室租金却仍然做好,主因是驻港企业仍在扩张,形成新需求。因此,分散投资不同房地产类别,能间接受惠于不同行业的荣枯,帮助稳定长期回报。

另一方面,房地产资产是不动产,落成之后,只能满足当地的需求。故此,就算经济周期类近,如果两个经济体的供应不一,亦会直接影响两地的房地产巿场。例如新加坡最近的数据就显示,当地商舖和办公室租金在未来一两年仍然会向下,而主因就是每年均会有新资产落成,供应较多,增加了租客的议价能力。反观香港的商舖租金跌幅已显著收窄,办公室租金则保持升幅,未来一两年的租金走势,或都优于新加坡。

虽然香港和新加坡均是细小开放型经济体,两者周期相近,但是仍会因为供应量不同,出现不同的租金走势。例如澳洲和日本等,其他拥有房托巿场的亚太区经济体,经济周期更与新港不一。在2011年,矿业上一个周期结束后,澳洲经历了两三年的不景气.当地楼巿在约2013年才逐渐回温,到去年办公室租金才录得明显加幅。故此,虽然新港的房地产巿场情况未明,但是现阶段澳洲的巿场却仍然做好。

正因为区内经济体荣枯不一,而经济体之内个别行业发展又步伐不一,所以分散投资区内各地房地产巿场,往往能降低整体风险,提升回报。房托能以少量资金分散投资,就令它吸引不少小型机构和个人投资者。