Victor Yeung
杨书健
Victor Yeung

加租速度决定地产价格好坏

地产表现与利率挂钩,主因是对于机构投资者而言,地产租金有如债券利息,能为投资者带来长期现金流。

商业租约可长达20年

海外商业房地产的租约普遍比香港租约更长,例如美国(USA)澳洲(Australia)的办公室租约,最短是5年,部份会长至10年。物流物业的租约,更可长达20年。而且机构级资产,例如甲级写字楼或大型商场,租户往往是上市公司或者政府机构,所以这些大型租户的信用,直接支撑租约的稳定性,情况有如债券。

资产价值=租约总和

故此,地产资产的价值,实际上等于资产中所有租约的总和。而因为租约年期,所以租约的价值,与长期债券的关系最为密切。不少研究就发现,地产价值其实与十年期的利息关系最大。

不过,市场讨论加息期,指的一般是美国联邦储备局(FED)所决定的联邦基金利息,乃是美元短息。讨论短息比较容易,因为分析师可以从经济数据和联储局的公告,估计联储局的政策思维。但是长息由巿场主导,情况每天变动,讨论较难聚焦。现时期货市场虽然预期今年短息将会加两至三次,但是长息的加幅,却不足50点子,加幅相对温和。

地产好坏取决于加租速度

在加息温和的情况之下,地产价格的好坏,取决于加租速度。地产与债券的最大分别,是债券利息是发行时期所定,之后利率变化,完全反映在价格之上。地产资产的租金收入,却会每年递升。例如亚太区房托的实际派息,过去15年就以每年9%的速度增长,反映了通胀以及区域经济发展。

再者,一般而言,加息期经济向好,而经济向好则有利加租,所以在温和加息期,只要租金增长追上加息幅度,反而令房地产价格上扬。反之,如果经济体的经济发展减弱,租金增长前景不明朗,那么就算息口维持稳定,地产价值仍会处于弱势。故此,加息期并不代表所有地产市场都不值得投资,但是选择经济长期稳健的市场,则变得更为重要。