Thomas Lam
林浩文
Thomas Lam

探讨海外物业市场

近年香港楼价愈升愈高,我所属公司的全球城市分析,截至今年第三季,100万美在香港只可买约200呎豪宅,是全球第2贵。因此,大家买楼不宜只放眼香港。有部份海外物业「入场费」不高,收楼后最初几年又有年租金回报,或有回购保证。由于售价平及有租金保证,许多买家认为回报吸引,因此斥资置业。

近年环球资金流向澳洲及英国等地,带动当地楼价上升。对于大部分的香港投资者来说,海外物业投资可能较为陌生。

为了令读者更容易理解,笔者从宏观经济、外汇前景以至楼市买卖等,每项海外投资物业的细节均作详尽分析。

大家在考虑到海外投资时,必须先考虑自己的需要是甚么:「买楼是为了投资?自住?还是让留学的子女居住?因应不同的买楼目的,大家应有不同的合适选择。」当了解当中原因后,寻找一个合适的物业地点和后续的法律程序都会变得较为容易。

愈来愈多投资者到海外买楼。其实投资者对海外住宅物业感兴趣并非新鲜事。2008年金融风暴后,出现了一种新气象,市场对海外投资物业兴趣十分浓厚,首选英国,澳州及美国。除豪宅外,也有买家投资一般住宅。如英国顶尖的教育质素不但吸引了众多国际学生,更为其房地产市场引来不少投者。最近购买学生宿舍楼花待落成后出租,形成一股英国房地产投资新潮流,吸引不少预算有限的中小本投资者,选择投资伦敦以外的大学区。

英国的租金回报率普遍较高,达到接近4厘的水平。由于去年当地楼市受脱欧困扰一度下跌,导致新房供应下滑,伦敦更出现新楼供不应求的情况。即使英国脱欧的前景未明,当地住宅市场受其影响有限,二手市场亦不时有宝可寻。笔者建议投资英国,要选一房至两房的单位。

澳洲是另一个吸引海外投资者的市场,虽然当地主要城市人口不多,但由于经济增长平稳、资金流入等因素,楼价近年向上。不过,笔者想提醒大家买楼必须考虑位置,澳洲偏远地区随时有供应过剩的情况,因此投资必须优先考虑市区物业。相对悉尼,墨尔本供应量增幅较低,物业市场的毛收益率较高,值得留意。

笔者最后提醒投资者,由于小型发展商的建筑资金来自楼花,假如销售不如预期,工程有机会延误甚至无法动工,因此如果在海外投资楼花,必须选择大型发展商及代理,降低风险。

海外买楼贴士:

•        项目代理的选择

•        土地年期

•        了解当地经济和社会状况

•        楼盘资料、市场情况及地段升值潜力

•        参观示范单位及地盘

•        认购单位及选择付款办法

•        税项及物业管理

•        计算购买能力

•        汇率波动

•        申请银行按揭及每月供款方式