Stephen Chung
钟维杰
Stephen Chung

安省租管对租金收入的影响

加拿大安大略省 (Province of Ontario) 是有租务管制的,包括每年租金加幅有上限,倘若业主想加租高于上限幅度,须往裁判署申请。

图片来源:GETTY IMAGES

多伦多位于安省,因此在租务方面亦受租管条例约束。今期粗略探讨租管对住宅租务市场的影响,尤其是业主租金收入之环节。

资料来自ontario.catrreb加拿大统计部门。由2004年起计,租金则以每年第四季平均作为参考值,且只观察一房和两房的大厦单位。

图一 一房大厦单位按月平均租金之走势 (点击放大)

图二 两房大厦单位按月平均租金之走势 (点击放大)

分析︰

1) 蓝色线是市场租金的走势,而红色线是假设业主于2004年出租了物业后而租户一直(不迁出)长住,继而业主每年按照租管允许的幅度加租所得的租金。

2) 大致而言,市值租金与租管租金之差距由2004年至2015年期间不算很大。但由2016年起,差距特飞猛进,到了去年,已相差20%有余。至于原因,笔者未有深究,或许与租金挂勾物价指数有关,因后者包括不少非住房环节在内。

3) 一房和两房租金按年调整幅度(有上有落)大致同步,然而两者皆与租管按年允许之百分比则无数值关系 (no correlation)。 

那麽买楼收租是否着重那些受短期租户(例如外国留学生,顶多租三两年)垂青的物业较易跟上市值租金呢?这不无道理,然而需要计算较频密转租客的成本,包括代理佣金(通常全由业主支付,相等一个月租金),空置时间(就算市旺也经常要花一个月)等。

就用上述一房所示2019年之市值租金及租管租计些粗略婆妈数;假设为赚市值租需要空置单位一个月且支付相等一个月租金之代理佣金,以每月约2,200加元 x 10月 = 2,2000 (一年内的收入),而续租给现现租客十二个月,则约 $1800 x 12 = $21600,两者只差400元左右。

此外,为赚取市值租而终止原租约是违反安省租务条例的。