Stephen Chung
钟维杰
Stephen Chung

买楼回报不一定单靠升值 租金回报其实好重要!

过去数十年,香港的住宅物业价格表现普遍为业主及投资者带来不俗回报,久而久之导致香港业主重升值轻收租。

图︰GETTY IMAGES

但物业投资回报有两大环节,即租金回报和楼价升值,甚着重后者是有implications 的。今期利用简单的数字及方程式来解译:

1) 采用之方程式是折现现今流 (Discounted Cash Flow, or DCF),简单讲就是将物业由买入至卖出包括期间的各样收入(主要为租金及卖出价)和支出(包括买入价,各式费用,借贷利息,管理维修等)计算一番,计算其(按年)内回报率(Internal Rate of Return, or IRR),继而比较不同租金和升值的情况能提供之IRR。

听得一头雾水的不须怕,就当IRR是复利率(Compound Rate)吧。

除IRR,还有净现值(Net Present Value, or NPV),是将上述现金流(Cash Flow)用某折现率折现出来的,非常粗糙不完整说法就是正数代表有利润,负数则表示蚀本。

这里集中看IRR,且简化所有计算表,只涉及买入价,净租金收入和卖出价。

2) 表A基础盘

点击放大

净租金回报5%,租金年升3%,卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 为4%,即升了值,约45%,且全部皆以一百万入货,并前后持有物业六年。IRR是13.71%。

3) 表B

点击放大

净租金回报2.5%,租金年升3%,卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 为2%,即升了值,约45%,以一百万入货,并前后持有物业六年。

然而IRR只是10.65%。

4) 表C

点击放大

净租金回报2.5%,租金年升3%,卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 为1.73%,即升了约68%值,IRR才能匹配A基础盘的13.71%。

5) 表D

点击放大

要是市场变得非常热,购入之净租金回报2%,租金年升3%,卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 便需要是1.35%,即要升值72%,才能匹配A基础盘的13.71%。

6) 要点:假设追求同样之IRR

一) 租金回报高令项目不必太过倚靠价格升幅来达标,当然有巨大升值就更妙

二) 租金回报低则需要价格有较大之升幅搭够

三) 然而价格升幅许多时视乎市场之大环境而定,并非个别物业之投资者能控制,亦即风险可能高些。

再说,租金回报高亦表示持有期间有多点钱使用,无咁易因现金不足而被迫卖货,等不到较理想之市况出售。