Stephen Chung
钟维杰
Stephen Chung

三个有用地产指标分辨入市时机

往外国投资房地产时,尤其从香港角度看,四周围都相对平宜,真的不知道资金应放在哪里。技术而言,是有些方法可助投资者选择市场的,今期介绍以下三个方法:

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1) 收入相对楼价

许多时用于住宅市段,通常以多少年的平均收入才能买到一个平均价格之住宅单位计算,适宜粗略参考。

再细节一些,不同类型及层次的住宅应以该层次之平均价格除以该层次的买家之平均收入才准确点,当然这样做会花多些功夫,且亦可有点主观成份。

近年有说这指标失效,例如以往见十五倍收入时市场便极有可能下调,但现今二十倍仍在上升,或许反映QE 之威力。

不过,笔者觉得不是指标没有效用,只是QE令市场可抵受更高的收入相对价格比率而已,至于会承受至哪个比例要事后才知道。

此外,每个市场的比例也因为经济,金融,人口结构,税务等之分别而有所不同。价格及收入的资料一般可从政府和私人机构的网站搜寻,所需的是时间及心机。

2) 地产呎价低于建造呎价

例如每平方售价一千元,建造呎价则要二千元,即连起楼之费用都未足够,更遑论买土地的价钱了。通常见于淡巿,不是说一见到上述现象时要即刻入市,但甚值得研究,除非那个市场没有翻身机会。建造价格可从政府及工料测量师公司的网站获得。

3) 不同市场之间的价格比例和走势

这方法需要多些功夫,搜集阁下注视的巿场之平均价格走势,继而计算它们之间的价格比例走势,从而看出哪个巿场相对平宜或有价格落后情况,或许表示有投资机会。

当然,不排除所有注视的市场皆在价格高峯阶段,没甚投资诱因,即相对平宜之市场实际不平宜。

但我只是看中一个市场之物业,并非分散投资,上述方法仍适用吗?依然可用,以查看阁下看中之市场是否真的不错。