Stephen Chung
钟维杰
Stephen Chung

我对今年加拿大楼市的睇法

月初星岛虎报地产网记者致电问我对加拿大住宅楼市2019年的看法,希望笔者总结去年楼市表现,及分享对今年预计温哥华和多伦多楼市的睇法,还有解读一下近期闹得热哄哄的华为孟晚舟事件,会否打击中国投资者的入市意欲,影响加拿大楼价。

图︰THINKSTOCK

哇!要解答这些题目,实在与写硕士毕业论文差不多,有书到用时方恨少之感,唯有尝试尽力回复,

首先去年加拿大整体楼市表现没有太多惊喜,稍为有较大价格升幅的是Vancouver Island,而哪些油省的价格依然向下,详情可看下表。

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醒目的读者一眼就看到近半年升少跌多,一年前计还可以,三至五年前以加元计就多数有得赚,多少是另话。

顺道一提,技术角度而言,其实是没有加拿大 (全国) 楼市的,所谓全国是由数十个大大小小的城镇住宅市场形成,一来投资者很难「买齐」这些城镇的住宅,二来就算是家亿万的投资者,也不会亦不应买齐所有加国城镇,因总有些麻麻地的地区,懂得集中投资会好一点。此外,根本没有多少个市场是与全国数字相近(粉蓝色格仔)。

至于因由,相信读者也懂得,笔者无谓囉唆,而世界经济通常由较大经济体系主导,加拿大不在其中,唯有跟着大环境走,况且政府担心过度借贷,近年收紧贷款条件。

至于2019的加拿大楼市表现,单纯靠估多数会是living on edges,危多过机,虽然遇上黑天鹅大冧机会不大,原因是笔者相信政府到时会倾向「做啲嘢」,有没有实效另计,但可有短暂支持。

假设黑天鹅不出现,读者可参考加拿大地产协会 (Canadian Real Estate Association, CREA) 的展望文章,或者会得到一些启示。

至于相分析温哥华与多伦多的楼市,首先要知道这两个城市其实不甚相似,前者300万人不到,后者有600万人。前者位于西岸,天气较温和,甚少下雪,后者在东面,夏天可以有摄氏40度,冬天则落大雪。经济结构,温市较斯文,没有太多重工业,多市多元化些,仍有点工业,如机械行业。

再者,读者们若有移民加拿大之亲友,当中富裕的去哪里,不太么富裕还需揾食的又往哪里呢?严格来说,温市和多市并没有直接互相排斥之关系,投资哪个视乎阁下的资源,市场走势评估,风险承受程度,甚至个人喜好及性格等,当然同时投资两者也可。

至于今年应投资加拿大哪个地区?及看好哪一类住宅的价格跑出?首先声明笔者只熟悉多伦多,加拿大其他顶多略知一二。然而,从上述表一,可看到加拿大各城镇之住宅价格走势并不完全同步,有些升,有些跌,理由有异同。

据此,倘若阁下喜爱低吸高沽的机会,可研究部份油省城镇,又或部份东岸大西洋省市,看看是否有天时,即 good timing。至于保守投资者,则还是注视温市多市比较安全些,虽两城价格在高位运行,但不怕蚀的可买来长揸收租。

另外,若细看多市,独立屋 (detached house) 市段之平均价格仍未返回上次 2017年4月高位,而只有大厦单位能超越。因此,有实力兼耐性的投资者,可考虑购入多市 (City of Toronto) 优质社区的独立屋住宅作长期投资,其中原因是多市基本上已没有大片土地可供兴建独立屋。

至于华为孟女士事件对加拿大楼市影响,笔者实在说不上来,因已超越地产分析的技术层面。不过,倘若事态发展涉及经济和营商环节,继而影响收入就业,楼价就可能会受拖累。长期以来,加拿大经济相对少些波动,社会持续发展,政治稳定,当然并非乐园,但一般生活安定,常高据适宜居住城市排名表前列,有一定投资吸引力,而投资当地物业是否可赢钱?关键都在于一句老话:「timing」。

*资料来自加拿大地产局多伦多房地产代理协会