Stephen Chung
钟维杰
Stephen Chung

买海外地产分散投资风险越来越困难

近日获邀在一个外国地产展销会上作演讲嘉宾,笔者借此与听众分享部份投资外地的经验。其中两点内容︰

图︰THINKSTOCK

1) 买外国地产未必可减低价格风险

投资地产会有多样风险,包括价格风险,例如买入100卖出70,或租客风险(如出租),例如错租了给租霸,这里集中谈及价格风险。

为甚么到外地买楼分散不了价格风险?因为近十年不少中外地产市场价格之趋势,比过往较为「齐上齐落」,技术用语是相关数值甚高 (significant correlation)。

那甚么导致这些市场的相关数值于近十年变高?QE (Quantitative Easing),所谓「量化宽松」。严格来说,笔者不能百分百确定QE是主因,要研究会涉及甚多功夫和功力,但QE出现后各市场的相关数值又的确高咗。

高咗即系点?即系阁下在香港置业,又在纽约市及多伦多买楼,以为可以分散价格风险,实际未必,假设逆转,阁下只是分散了损失而不是风险 (例如原本在香港蚀120,变成香港蚀40,纽约市蚀40,多伦多蚀40等,仍共蚀120)。

世界未QE前得,QE咗就未必行得通。

表: 笔者数年前计算了几个地产市场之间的相关数值,留意2011-2015年的较高数字 (图击放大)

2) 留意一些处于低谷的巿场

QE之效果不是平均分配到各市场的,有些多,有些少,另一些甚至无。据此,一些市场的地产价格仍然处于较低谷循环,笔者觉得当中会有可趁低吸纳的机会,不过需要耐心寻找和等待其翻身。

往哪里寻找有关资讯?一些国际大(地产)行及评级机构会定期发报市场研究,包括哪些市场位于兴旺循环,哪些处于低潮地带,往后者打主意。

图: 市场循环样板(只供参考, for sampling only, source: Fitch Ratings) 图击放大

当然,不是凡低谷的都买得过。Happy hunting!