Stephen Chung
钟维杰
Stephen Chung

1994至2017:五城市住宅价格走势比拼

五城市是香港,温哥华,多伦多,纽约和伦敦,粗略探讨它们的住宅价格指数走势,继而计算其价格回报及价格波幅度(后者技术上代表投资风险程度,波幅度越高风险越大),以致得知哪个市场于期内之表现相对优胜。1994年是当作为1.00的基数年,而资料来自各市场有关房地产讯息网站及顾问报告:

1) 价格指数走势 1994 – 2017

相信不需要太多解释,看图识字。要注意价格是基于各市场本身所采用的货币,即倘若将所有市场历年之价格折回港元才计算其价格指数,走势或许有所不同。再者,部份资料出自两个或以上的来源,又或其计算程式于期间有所调整,继而笔者需要从中作些(可能是甚主观之)取舍,所以上述指数只可用作粗略大方向参考,此外纽约市只包含曼克顿区。

图一(点击放大)

五市场中,香港算最弱,可能对部份读者而言有点意外,然而这情况反映入市时间的重要性,以及持货多久等。

2) 回报和风险

图二(点击放大)

将回报(第二行)除以风险(第三行)便得出回报相对风险比例(第四行),通常数字越高越好,据此,香港于期间内亦是最弱。

究竟多弱?将上述数据以图案表达可能容易明白些。

图三(点击放大)

X 轴是回报,越右越好,Y 轴是风险,越低越好。上图大致显示回报越高风险亦高,而期间温哥华与香港一样是回报较低之市场,不过,香港风险比温哥华大。

Timing﹗1994年看来并非入市香港住宅长持的理想年份。