Stephen Chung
钟维杰
Stephen Chung

美国「vs」加拿大

倘若将 「vs(Versus) 」作为「有无得『挥』」解释,加拿大(Canada)相比美国(USA)当然无得挥,因加拿大只有人家九分之一人口,十分之一的经济。

然而,谈论到房地产,则作别论,且人口多寡与价格高低衰旺长远并没有关连:

1) 美国税务鼓励长持按揭,加拿大税务鼓励快还贷款

两国皆有鼓励购置自住物业的税务条例,美国允许自住业主将供楼之利息部份扣除私人收入但可能卖出时要付增值税,而加拿大则没有按揭利息扣税的优惠,但自住物业增值则免税。

因此,美国整体大约只有三成自住业主没有按揭,相信当中部份仍有按揭的是为减低个人收入税率而继续持着借贷,而加拿大高些有四成多。

至于投资非自用物业,撇开近期加拿大英属哥伦比亚省的买卖税不计,两国的税务形式差不多,例如按揭利息可用来减扣租金收入,物业升值再加按通常无需交税等。

2) 美国有「免责按揭贷款」( Non-Recourse Mortgage ),加拿大基本上没有

免责按揭是当业主还不了按揭时,只要将有关物业给了银行,就算仍有差价(资不抵债),业主(借贷人)也不需为差价负责。这形式在美国很普及,当然银行可有贷款上限等以减风险。上述不难令人觉得美国在这方面有着数,但不要忘记业主所投入的资金,由买入资本至各种维修及加建的开支,皆是 Kiss Them Goodbye!始终不是喜见之事。

3) 美国天气选择多,加拿大较为单调

美国要热有热,如德克萨斯州,要湿有湿,如佛罗里达州,要冷有冷,如东北岸区;而加拿大选择少些,除温哥华外,一般是冻或更冻的决定,有点北欧 Feel (虽然夏天也可以很热)。

近十年两国房地产市场表现不一,简单说就是美国出现过较大幅的价格调整,加拿大没有,就算是以产油揾食的亚尔伯塔省(Alberta)也未至于楼价大倒塌。不过温哥华(Vancouver)及多伦多(Toronto)又的确在超越价格高位上运行,风险是存在的,包括加元汇率。美国大部份市场仍未回复上次高峰,三藩市(San Francisco)等是例外。

至于两国的其他差异,可参考这位仁兄的Youtube影片:
(影片来源:https://www.youtube.com/watch?v=3liA1GLKbW4

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美国与加拿大平均楼价比较(美元)。 (资料来源: ZillowCREA