Stephen Chung
钟维杰
Stephen Chung

为甚么投资美国房地产?

首先一些「行货」理由,例如经济大国、军事大国、科技大国、人均生产高、甚至自由市场或民主法制等。没那么行货的是,其人口年龄分布相比其他发达国家平均,老中青的分配相约,不致那么银发化。

亦先申报利益:笔者现时有投资美国之房地产,读者阅读文章时要抱点怀疑态度,因可能有卖花赞花香情况。此外亦要免责声明: 适合笔者投资的,不一定适合读者,况且笔者也可能估计错误。
对笔者而言,以下原因更贴地一些:

1)  美国房地产的价格表现「有时」 比香港的优胜
请参考附上的三幅比并香港与美国住宅之价格指数

a) 由1997至2015、b) 由2006至2015、及c)由2011至2015。注意美国住宅包括全国、三藩市和纽约市。

 

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图 1a

 

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图 1b

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图 1c

(图表来源-美国数据:www.zillow.com、香港数据:中原地产)

简单说就是由1997起计,美国住宅价格表现优胜过香港的,由2006计算则香港的优胜,而近五年则齐升,三藩市胜香港,但香港较全美或纽约市优胜。即是说,懂得「何时何地」买美国房地产可胜过只买香港的。

2) 美国房地产有助降低整体投资组合之价格风险
美国房地产价格走势于中长线而言与香港的价格走势不相似(不吻合),技术些说就是相关数值(correlation)不高,而当两类资产价格(例如美国楼价和香港楼价)之相关数值不高时(不明显),同时持有这两类资产会有降低整体价格风险(波幅)之效。

请参考相关数值附表2: 无论是由1997起计或近十年,美国住宅价格走势与香港的没有明显关系。不过,近五年则不同,两者价格走势和相关数值皆相似,这情况以往不常见。至于为何,笔者没有深究,但估计与近年全球央行实行的量化宽松(所谓QE)政策有关,全球一齐印银纸令其资产市场价格包括房地产也齐上升。

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相信这近年现象会在QE完结或失效时消失,变回关系不大。

3) 美国有价格波动比香港细的市场
请看附表3价格波幅: 以百分比显示,越高表示价格波幅越大。

香港住宅的价格波幅一般不算小,亦非人人承受得起。此外,净租金回报也不高,通常2%至3%左右。因此,倘若想见少些价格波幅的,又或净租金回报高些的,例如4%至5%,部份美国市场可能符合这要求。另外,只要港元继续挂勾美元,投资美国物业便没有汇价之风险。

笔者偏见地认为不是所有人都适合投资美国房地产,但当合适地利用它时,长远可增加整体回报及收入、以及减低投资组合之风险和波幅。

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