Ronald Ma
马致聪
Ronald Ma

认识澳洲地产代理的角色与佣金制

跟香港比较,在澳洲投资物业时遇到的主要分别是地产代理的角色与佣金制度。地产代理在香港可以在同一宗买卖交易上,同时代表买卖双方。这情况在澳洲是不容许的,地产代理一般只能代表卖方或地产商,于物业在市场放盘开售前,卖方都会跟地产代理签订代理销售协议,因此买卖交易完成后,地产代理亦只能向卖方或地产商收取佣金。

严格监管代理

买家不单止跟地产代理并无任何佣金协议,并因为地产代理作为卖方或地产商代表,因此法律亦有监管地产代理不能刋登与事实不符的广告,或随便向买方作出任何担保或承诺。假若地产代理向买家提出任何关于物业的资料或买卖合同的说明,那很有可能卖方或地产商作为地产代理的主事人,也要对代理提供的资料或说明承担责任,不能轻易将责任推搪到地产代理身上。

佣金支付有别香港

这种地产代理跟卖方的商业关系,如果物业是二手楼就比较简单,业主自己找一个认为可靠并有推销能力的代理,然后放盘成功交吉后才支付代理佣金。但如果是楼花,情况就有点复杂,因为澳洲不像香港,没有太多所谓烂尾楼的历史,地产商预售楼花无须向政府申请,更加无预售期限,所以不少楼花合同可以长达数年。

楼花期佣金分两次支付

澳洲的地产商一般会在买家签下楼花合同并支付订金后,先付部分佣金给地产代理,其余佣金就于交吉后才支付。

认清「代理」角色

但因为楼花交吉期长,变数亦较多,例如最近大部份澳洲银行都收紧信贷,不愿批出按揭给海外投资者,所以有很多买家在临近楼花交吉时才突然发觉无法获得贷款,面临被地产商取消合同及没收订金的危机而措手不及。问题是,海外投资者大多从头到尾都不是直接跟地产商接触,当中大部分买家依赖地产代理在海外的推销,甚至地产代理最初更向买家保证可获澳洲银行贷款及代他们交吉后出租的承诺。到面临被杀订时,可能才发觉地产代理实质只是地产商的销售代表,无能力替买家向地产商要求延期交吉或退出合同。

如果投资者遇到上述情况,就只有赶快跟律师联络,向地产商直接施压,甚至准备打官司,总好过被无辜杀订。我们律师楼亦正处理类似个案,希望可以为买家提供协助。