Ronald Ma
马致聪
Ronald Ma

投资澳洲楼花及买地建屋的风险和利弊

之前和大家讨论过在澳洲买楼花可能会遇到的风险和问题。今次想和大家解释一下一般楼花(off the plan purchase)和买地建屋(House and Land Package) 所面对的不同风险和利弊。

图片来源:THINKSTOCK

一般楼花是指以一份买卖合约去购买一个还没有完成的物业。这些一般都是公寓(apartments)或联排别墅(townhouses),有时独立别墅(Freestanding Houses)也可以以这个方式购买。

这些合约一般都是要求买家在签约时,先付一个相当于物业售价10%的首付定金,剩下的90%余款在房子做好过户才付。买家须确保上述的10%首付定金是会于过户前锁在一个信托账户,而不是放给开发商使用。这个合约上一般都会写清楚,客户可以直接咨询律师去确认。

这样买楼花的风险是万一开发商不能交楼,客户可取回首付定金和利息,不会蒙受损失,错过的只是物业升值机会,但至少可以「保本」,因为放在信托账户的首付定金肯定安全。

但买地建房(House and Land Package)就比较复杂,因为它一般包括两份独立合约:一份是买地,另外一份是建屋,买家要「过两关」才能顺利得到物业。买地也可以是Off the plan的,意思是指签约时土地分割和有关的工程还没有完成,例如道路,水管等。

开发商必须完成这些前期工程,才可以将土地的产权分割,这样开发商和客户之间的土地买卖合约才能完成过户。客户在土地合约过户是先要支付土地全部售价。过户后建筑合约才会正式启动。

建筑合约的付款方式一般是分期付款,建筑商完成某阶段的工作,客户就需要支付该阶段的费用。但大家不要忘记在建房完工前,物业是不能租出去所以是没有收入的。所以如果建筑商在建筑工程中出现重大延误甚至倒闭,客户当时可能已经过户了土地并支付了购地的全款和建筑费用的一大部分,而不能好像楼花烂尾一样「翻转头」拿回信托账户的10%定金离场,客户将会出现一个「半天吊」状态,大大增加成本。这个是买地建房的一个额外风险,投资者不得不知。