Ronald Ma
马致聪
Ronald Ma

澳洲买地建屋风险你要知

之前和大家讨论过在澳洲购买楼花可能会遇到的风险和问题。这次我想和大家解释一下一般楼花(off the plan purchase)和买地建屋(House and Land Package)面对的不同风险和利弊。

图片来源:THINKSTOCK

一般楼花是指以一份买卖合约去购买一个还没有完成的物业。这些一般都是公寓(apartments)或联排别墅(townhouses),有时独立别墅(Freestanding Houses)也可以以这个方式购买。

这些合约一般都要求买家在签约时,先付一个相当于物业售价的10%的首付定金,剩下的90%余款在房子做好过户时才付。买家须确保上述的10%首付定金,是会于过户前锁在一个信托账户,而不是放给发展商使用。这个合约上一般都会写清楚,客户可以直接咨询自己的代表律师去确认。

从烂尾楼的角度去看,这样买楼花的风险只是万一发展商不能交楼,客户得到的就只是之前付过的首付定金和利息,而不会得到因为错投这个项目而蒙受的损失,例如其他物业升值等,但至少可以保本:放在信托账户的首付定金肯定是安全的。但买地建屋(House and Land Package)就比较复杂,因为它一般包括两份独立的合约:一份是买地的,另外一份是建房的。客户要「过两关」才能顺利得到物业。

买地也可以是Off the plan的,意思是指签约时土地分割和有关的工程还没有完成,例如道路,水管等。开发商必须完成这些前期工程才可以将土地的产权分割,这样发展商和客户之间的土地买卖合约才能完成过户。客户在土地合约过户时,先要支付土地售价的全部。土地过户建筑合约才会正式启动。建筑合约的付款方式一般是分期付款,建筑商完成了某阶段的工作客户就需要支付该阶段的费用。但大家不要忘记在建房完工前物业是不能租出去所以是没有收入的。

所以如果建筑商在建筑工程中出现重大延误甚至倒闭的话,由于客户当时可能已经过户了土地,并支付了购地的全款和建筑费用一大部分,而不能好像楼花烂尾一样翻转头拿回信托账户的10%定金离场,客户将会出现一个「半天吊」状态而大大增加了成本。这个是买地建房的一个额外风险,投资者不得不知。