Ronald Ma
马致聪
Ronald Ma

再谈澳洲「Torrens Title」业权制

上周提到澳洲的物业产权制度「Torrens Title」,是由当年英国统治期间的南澳总督提出推行,这个制度的好处是产权非常明确,只要登记为业主,物业产权就几乎百分之百确定,不需要处理上手业权转让是否有效的问题;另外亦无需理会登记业主是否实际付出资金而获得产权。

这制度的背景是因为南澳洲相对悉尼及墨尔本是较迟开发的地区,英国当年没有派送罪犯到当地(南澳因此被称为自由之州:Free State),当时的殖民地政府因而需要吸引大量英国及欧洲的中产家庭投资移民,因此需要在很短的时间内出售或批出大量土地,供给他们作为农场、工厂或住宅等等。

这在处理业权交易时,不单省却很多追朔上手或先前多手交易的工作,还可避免一些不明朗的因素。例如多年前香港有一对夫妇购入物业,物业登记只有太太名字,但银行贷款和供款都主要由先生负责,后来太太决定自行将物业出售,在转手时先生提出诉讼反对业权出售,法庭亦判决该出售无效,因为虽然太太是登记业主,但是是由先生付出资金,先生才是实在的业主。这种情况,在澳洲的制度是几乎不可能发生的,因为登记业主就是业主,是否付出资金不是业权的考虑因素。

基于这个制度,澳洲银行贷款亦相对容易简单;一般小业主办贷款,除非有特别要求,一般毋须律师再另做一张按揭契,银行只需要把按揭登记在产权登记册上,按揭的权利就可以完全确立。话虽如此,任何产权制度当然亦相当复杂,如有疑问,最好都是按实际具体情况,寻求法律意见。