Mandy Wong
黄嘉欣
Mandy Wong

脱欧困扰下的伦敦楼市 今年投资策略

随着脱欧日子越来越近,各种不确定性自去年下半年开始明显左右英国楼市,特别是楼市火车头伦敦。

图片来源:GETTY IMAGES

纵观过去10年,英国整体楼价上升37%,伦敦同期则大升77%,至平均楼价47.4万镑,可见伦敦楼市受追捧,目前小幅度回落,加上镑汇下跌,正是投资者主导的时候,他们抱着审慎乐观的态度,亦趁势把握投资机会。传统的置业智慧首选是地点,笔者十分认同,一个地段好的住宅保值力强,遇到楼市低迷时跌极有谱,若投资伦敦物业,核心地段是明智之选。

说回脱欧,当今年尘埃落定后,市场不确定因素会陆续消除,到时积压多时的购买力将释放,交投及楼价势回暖。仲量联行最近就为英国未来5年的楼市把脉,预计今年不会有很大升幅,全国约有5%升幅,伦敦核心区约有1%上涨。而之后数年楼价升幅扩大,预计在4%之内,属于稳健安全的投资选项。

主要原因是脱欧之后,仍有不少难以预计的政经变化,故预测较为保守,但整体仍是看好,主要原因是英镑有望回升至1.41至1.5区间;失业率今年至2023年的5年料平稳在4%的水平;预计英国今年GDP增长约1.5%,明年到2023年的4年增长维持在2至2.2%;随着未来数年经济复苏,银行利率将稳步上升,料由今年约1厘走向2023年的2.75厘,仍处于低水平。

英国过去5年新屋供应激增,但去年开始放缓,新屋动工量从2017年第一季按年19.6万个,回落至去年同期的17.9万个,而伦敦的新屋动工量亦于2015年开始减少,预计未来3年只维持在每年2万户,求过于供情况持续将支持楼价向上,特别是豪宅。

虽然政府未有因楼市转弱而放宽第二间物业的印花税,并建议对海外买家征收1%额外印花税,或会打击部分投资者入市意欲,但相对其他国家及地区而言,英国的住宅税不算辣。

事实上,伦敦楼市过去一年出现两极化现象,100万镑以下的中细价物业销情放缓,主要是这类供应充裕,而100万镑以上的豪宅特别是供应短缺的核心区则甚受追捧。

伦敦的核心区分别是Belgravia、Chelsea、Fitzrovia、Holland Park、Kensington、Knightsbridge、Marylebone、Mayfair、Maida Vale、Notting Hill、Pimlico、Regents Park、St John’s Wood及Victoria。其中西敏市便涵盖Marylebone、Mayfair、Belgravia等贵重地段,西敏市既是政治中心亦是购物、消闲热点,文化气息浓厚,该市至2018年10月的平均楼价为102.8万英镑,按年回落0.6%,相对同年6月按年下挫8.5%,跌幅有所收窄,而追溯过去10年,楼价更由53.6万英镑扶摇直上,大涨92%。毗邻的Kensington及Chelsea楼价跌势较大,至2018年10月按年下降3.1%,至124万英镑。可见西敏市住宅价格抗跌力强。

西敏市的Marylebone可说是繁盛的伦敦心脏地带中较富乡村气息的地段,低调宁静的环境吸引享受私隐生活的人士择居,近年这带陆续有活化及改建的住宅项目进行,未来市容将更多样化,而Marylebone High Street经活化后现已成为潮人热点,型格咖啡店及餐厅进驻,加上特色小店,为这区增添生活品味。

交通方面,有多个铁路站通往伦敦市内外,而邻近的Paddington火车站将是预计今年通车的Crossrail伊利莎伯线其中一个大站,届时将可利用高速铁路连接大伦敦以外东西两侧的市郊地区,往希斯路机场只需24分钟。Marylebone虽属豪宅区,但楼价在西敏市不算最高,仍有上升水位。