Ko Sir
高俊权(高SIR)
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投资日本楼你不可不知的事

讲到「円」(日圆)汇价走势一直是港人关心的话题,这是一件真正做到「男女平等」的一种货币。此话何解?日圆的升跌,对「港女」游日的心情起伏有着莫大影响;日圆跌多点,汇价好一点,买的战利品固然就多一点!「港女」的心情好,「港男」自然松一口气!日圆跌,心情也没有得以舒缓,自己荷包也减压。

但日圆在投资的世界中,是有喜又有悲的,投资世界要考虑的因素很多,相对旅游,就是一个学前N班,一个大学硕士级的课题!日圆跌,对股市来说是一件好事,以每千日圆兑港元低于「八算」为例子,资金流入亚洲的机率变高,股市上升的机会较大,反之;日圆转强令资金流出,股市都难有运行。

投资日圆相关的,除了直接投资日股ETF,最常港人接触到就是投资移民和购买房地产。早前有报导引述,往日本冲绳投资移民只是数十万港元。人离乡贱,日本人能否接受到一个中国香港人成为日本一份子是后话,你懂得做生意与否又是另一课题。故港人最热忱的,不外是投资日本房产,始终香港人一出生,就与房地产结下一个不解之缘吧!

日本房产转手难 留意汇价走势

投资日本房地产,放眼是未来的。首先着眼点于2020年的东京奥运,市场憧憬当地房价有机会抢高,另一着眼点为日本经济,在无限量化宽松后,再陷入极速衰退的机会较低,故日本房地产亦有一定吸引力。

不过,投资日本房地产的朋友,才不要因为楼价本金较少就十分雀跃;「是咁的」,日本房地产一般数十万港元就有交易,其租金回报有4厘左右,表面上几吸引,但讲到要转手卖楼就有一定难度,要知道日本人没有炒楼风气,当地人只是以自住为主,往大城市租屋只为离乡工作或求学所需,故对住屋要求质素不会过高,日本人没有所谓一定要搬进豪宅的心态!所以投资日本楼长线收租,有着3-5厘的回报可说是稳定的,但如果以香港一般人对炒楼的心态去操作,这个难度颇高。

另外,有兴趣投资日本房产的朋友,文中首段的汇价问题,是必须要细心分析的一件事!汇价的升跌;对购入、卖出房产的本金和利润,是紧密关连而不可分割的,再以日本楼作例子,日圆六算、七算买入房子,其成本相对于汇价八算、九算低,风险较轻!上文已提及,日本房地产是没有炒风的,楼价上升速度缓慢,假如;从汇价高位入市,不幸日圆后市转弱,锁死的房产未必是三至五年的禁售期,可能要一段很长的时间,才能以楼价和租金去弥补汇价上的损失,这样便得不偿失了!