Joyce Lee
李咏思
Joyce Lee

曼谷买楼拣区五大陷阱

在曼谷拣租客是很重要的,一定要学会选地区,香港虽然细,也有一些区份特别易出租,有些区放租很久都无人问津,要大幅减租才行。很多人说曼谷空置率高,这是事实,但说曼谷完全没有人租,这是不可能的,究竟如何在曼谷现有及将来会落成的200个地铁站中,找到一个易放租的地方,难度比香港更高。首先要知道本地人的住屋习惯,按揭条款、政府政策及当地人均收入。

(图︰THINKSTOCK)

1. 地铁上盖物业不等于升值

曼谷人买楼最高可做120%按揭,因此没有诱因租楼,如结婚搬离父母家,必定买楼,但他们普遍入息不高,曼谷人均收入普遍是4,000至10,000港元,如果买些平民区,目标租客是本地人,单位便很大机会空置。高档住宅区,一般不在地铁站旁,如香港山顶、半山、浅水湾、九龙塘区。就算一般民居在地铁站上盖,亦不会有高薪租户,因为他们较喜欢坐的士或屋苑专车。购入这些本地人区物业,日后出售有很大阻力,因为海外买家主要是中国人,他们会买熟悉的区域,尤其是旅游书介绍的或游览过的地点,没有知名度的区分,难有升值潜力。有地铁不等于爆升,等于香港的深水埗或乐富站。

2. 日本人韩国人区

如果选择已有租客的日本人及韩国人区更要小心,留意这批租客是否因为看中当区有廉价劳动力供应才进驻。当日后成本跟通涨走高、人工开支增加,厂家如日本车厂及韩国电话厂也会相继离去,整个区的日本人或韩国人便会大幅撤走,并不长久。而且一般厂方会预先租下全幢住宅作宿舍,而不像银行及金融公司给员工住宿津贴。

3. CBD金融区风险

曼谷有很多楼盘是以「CBD」、「未来金融区」作卖点,其实全球大都市一样,只有一个「第一地」,「第一地」是指领事馆进驻、顶尖银行会设立总部的地区,而不是只有数幢写字楼的未来金融中心,这些千万不要买。

香港「第一地」就是中环,海外人买香港楼一定认识中环,但如果海外人只见「该区写字楼林立」便很容易买了油麻地庙街,亦有些以「单一知名物业」作招徕,便说是金融区,如「旺角朗豪坊旁的物业」结果买了砵兰街。大家一定要小心。其实只要大家数一数区内有多少个大国领事馆或银行总部,便知道是否一个真正金融区;如果要买未来大楼或未来地标,倒不如买现在已经成形的金融区和领事馆区。

最近有一则新闻,特朗普因美国驻英新大使馆选址不合适,而拒绝到英国剪彩,事关前任奥巴马政府把旧址卖了给发展商。可见大部分使馆都位于市中心极佳地段,当然也有可能卖给发展商。如果该区只有一或两个使馆就要小心不是真正的使馆区,可能是个别使馆因利益问题搬到较便宜的区域,要选使馆区就要选超过20间使馆或以上的区域。

4. 客观投资

买海外楼还要注意,外国地方大,我们要用客观眼光投资,千万不要太主观,很多人会以感觉做投资决定,结果往往失利。其实,买海外楼只要相信各国政府及大财团的目光,使馆、银行总部、六星级酒店,甚至旅游书介绍的地方,才是一个国家最旺的地方,跟着他们去投资,失利机会少之又少。

5. 扩大日后售楼客户群

除了选择的区域吸引到外国政府及财团外,退休人士亦是目标客群,如果你买的区域就近优质医院,一定吸引到很多退休人士,吸纳不同的租户群,对日后租金回报及升值能力很重要。

结论是拣楼要小心、切勿堕入海外楼陷阱。